미국 금리인상이 임박했다는 보도가 나간 이후 우리부동산 시장은 전국적으로도 가격 상승폭은 10월에 정점을 찍은 뒤 급격히 거래가 둔화돼 이달 들어 거의 제자리걸음 수준이라고 해도 과언이 아니다. 미국 금리 인상은 부동산 시장을 물론 수출시장에도 더 냉각시킬 가능성이 크다고 본다. 장기불황에도 정부의 경기진작책으로 부동산시장에 많은 정책을 쏟아 붓고 공을 들였지만 원치 않는 글러벌경제의 흐름과 미국의 금리인상은 내수경기의 소비촉진에 찬물을 끼엊는 결과를 초래했다고 본다.
내년 2월 수도권부터 대출심사가 강화돼 주택자금 빌리기가 까다로워지는 데다 미국 금리 인상의 영향으로 국내 금리가 오르면 대출 이자 부담이 커질 수밖에 없기 때문이다. 그러나 정부당국은 어렵게 부동산시장을 살린 만큼 부동산시장의 냉각을 원치 않고 있어 각종 대책과 정책들이 나올 것으로 본다. 정부당국의 부동산정책에 따르면 LTV 담보인정 비율(loan-to-value ratio; 간단히 LTV)은 금융기관에서 대출을 해줄 때 담보물의 가격에 대비하여 인정해주는 금액의 비율을 말한다.
금융기간은 대출채권에서 부도가 발생될 시 담보자산을 처분하여 대출채권 상환에 충당하고 대출채권 상환에 부족분이 발생하지 않도록 일정의 담보인정비율 이내에서 담보대출을 취급하고 있다. 흔히 주택담보대출비율이라고도 한다. 대출자 입장에서는 주택 등 담보물 가격에 대비하여 최대한 빌릴 수 있는 금액의 비율이라고 생각할 수 있다. 예를 들어 대출자가 시가 2억원 주택을 담보로 최대 1억원까지 대출할 수 있다면 LTV는 50%이다. 그러나 정부는 70%까지 완화해주고
DTI총부채상환비율은 주택담보대출을 받을 때 연간 상환해야 하는 금액을 연 소득의 일정 비율로 제한한 것이다. 일반적으로 DTI라고 한다. 연간 소득에 비해서 무리한 대출을 받는 경우를 막기 위해 대출액에 제한을 두는 것으로, 연간 총 소득에서 해당 대출의 연간 원리금 상환액과 기타 부채의 이자 상환액을 합한 금액이 차지하는 비율을 말한다. 이 수치가 낮을수록 부채의 상환능력이 높고 소득에 비해 대출규모가 작다는 의미가 된다. DTI가 최초로 도입된 나라는 미국으로, 장기주택담보대출(모기지론)에 대한 리스크 관리방안의 하나로 도입되었다.
한국에서는 부동산 투기 과열을 억제하고자 2006년 11월 15일 처음 실시되었는데, 투기지역과 수도권 투기과열지구에서 6억원을 초과하는 고가아파트를 담보로 대출받을 때 서울은 DTI의 50%(서초구, 강남구, 송파구는 DTI의 40%), 인천과 경기는 60% 이내에서만 대출을 받을 수 있도록 규제하는 '부동산시장 안정화 방안'이 발표되면서였다. DTI를 적용하게 될 때에는 근로소득 원천진수영수증이나 소득금액증명원, 사업소득 원천징수영수증, 연금증서, 급여입금통장 등 공공성이 강한 기관이 발급하는 자료를 통해 연소득을 증빙해야 한다. 만약 총부채상환비율이 50%이고, 연간 소득이 3,000만원이라면 총부채의 연간 원리금 상환액은 1,500만원(3,000만원×0.5)을 초과하지 않도록 대출규모가 제한된다. 상환기간이 길수록 연간 상환액은 감소하므로, 상환기간을 통해 대출규모의 조절이 가능하다.
한국의 부동산금융정책이 미국 금리인상으로 바쁘게 됐다. 장기불황에 부동산시장이 국내시장에 미치는 영향은 적지 않다고 하기에 정부에서는 발 빠른 정책들이 대안으로 강구되고 서민들 어려움을 덜어줄 수 있게 실질적인 노력이 있어야 할 것이라고 본다. 한국보동산과 경기는 10년 주기로 요동을 쳤다고 보기에 이번에 미연준의 금리인상에 비상한 관심과 우려를 하고 있다고 본다. 이제는 한국경제도 적지 않은 거대한 시장이 된 만큼 갑작스러운 전환기나 시기에 외환유동성이 발생하지 않게 조치하고 대책을 강구한다면 크게 우려할 필요는 없다고 본다. 다만 국내의 내수시장의 활성화ㅣ를 통하여 경기를 부양시키는 일이 매우 중요하다고 본다. 앞으로 정부금융당국은 꾸준한 시장관리를 통하여 증시 변동성이나 외환 변동성 추이를 세심히 살펴 미금리 악영향이 확대되지 않게 철저한 리스크 관리에 나서 사전예방조치가 이루어지게 되기를 아울러 바란다.
글쓴이/ 정병기<칼럼리스트>
