Q. 여윳돈으로 재개발 빌라 투자를 고려하던 중 지역조합사업에 투자 권유를 받았습니다. 초보자라 재개발과 같은 것인지 알고 있었는데 재개발과는 다르다고 하더군요. 투자 시 주의할 점이 무엇인지와 재개발과의 차이점에 대하여 알려주시면 감사하겠습니다.

A. 지역조합사업과 재개발을 혼동하시는 분들이 자주 상담을 의뢰하십니다. 지역조합사업은 동일 지역에 거주(조합설립인가 6개월 이전)하는 무주택 서민들이 자금을 모아 조합을 구성하고 그 자금을 바탕으로 부지를 매입하여 사업을 진행하는 아파트 건립사업이며 재개발은 노후도, 또는 정비기반시설 등의 부족으로 인해 지역을 새로이 정비하여야 할 경우 도시기능 회복을 위해 진행하는 사업입니다.

지역조합사업이 무주택 서민을 위한 내집 마련의 방법이라면 재개발은 노후지역의 기능 회복에 목적이 있습니다. 쉽게 풀어 서민들이 조금씩 자금을 모아 아파트 건립을 위한 부지를 마련하고 일반분양을 통해 사업자금을 마련해서 내집마련의 꿈을 이루게 돕는 것이 주택법에 의한 지역조합사업이라면, 노후도 회복에 중점을 둔 것이 도시 및 주거환경정비법에 의한 재개발사업인 것입니다.

지역조합사업이 무주택 서민들에게 아파트 건립에 대한 일종의 특별한 방법을 제시한 것이다 보니 자격요건을 강하게 규정하고 있습니다. 주택조합설립인가신청일부터 해당 조합주택의 입주가능일까지 주택을 소유하지 않아야 하며 소유하였다 하더라도 전용면적 60제곱미터 이하의 주택 1채만을 소유하였어야 합니다. 또한 세대주를 포함한 세대원(세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함)전원이 이 조건을 만족하여야 합니다.

또한 지역조합설립이후부터는 매매가 금지되고 있어 매매가 자유로운 재개발 지분 투자보다는 조금 까다롭다는 점도 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

아파트 부지 확보를 위한 토지 매입 과정에서 예상외의 과도한 지출이 추가되어 조합원과 조합간의 분쟁이 종종 발생하는 사례도 많습니다. 게다가 재개발은 4/3이 동의하면 나머지 미동의자에 대하여는 토지 수용절차를 거쳐 빠른 사업이 가능토록 유도하고 있지만 지역주택 조합은 사실상 100% 토지 매입이 완료되어야 하므로 사업 지연이 자주 발생합니다. 단 사업의 좀 더 효율적인 추진을 위해 95%가 동의하면 나머지는 매도청구가 가능토록 하고 있습니다. 사업의 처음부터 끝까지 조합원은 조합의 일원으로 참가하는 것이므로 사업의 성공과 실패를 함께 분담하게 되니 조합운영에 대한 감시와 신뢰가 중요한 요소가 아닐 수 없습니다.

해당 사업장에 조합원으로 참여할 경우는 본인의 자격 요건과 해당 지역의 사업 진척도 등을 꼼꼼히 점검하셔야 할 것입니다.

글 / 전영진 부동산 투자 자문 전문 사이트 예스하우스 대표이사 (www.yeshouse.net)