1.문호리에서 세컨 하우스의 꿈을 접고 북한강변을 따라 내려와 남한강변을 따라 올라간다.양평대교를 건너 강상면을 지나 강하면 힐하우스에서 정교수님을 다시 조우한다.강하면 일대와 남종면 일대에 대한 부동산 현황 설명을 위하여 토지 선배기수인 상록수 부동산 이재필 사장과 개별적으로 온 손종원 원우를 만났다.현황 설명을 듣기 위하여 모두 차를 나두고 버스에 오르니 정원 42명을 초과하여 앉을 자리가 없다.원우 42명, 교수2분,이재필사장,김용석 선생님,기사분 도합 47명이다. 2.성팀장의 말에 의하면 강가에 서있으면 물소리만으로 북한강과 남한강을 구별할 수 있다고 한다.북한강은 유속이 빠르고 남한강은 유속이 느리다.풍수적인 관점에서 물의 흐름이 느릴 수록 좋다.물은 돈의 흐름인데 빨리 흐르면 그 만큼 돈이 빨리 빠져 나간다.흐르는듯 흐르지 않은 듯 보이는 물가의 땅이 길지이다. 3.북한강에는 댐이 남한강보다 월등히 많다.유속이 빨라 홍수의 위험이 남한강보다 높아 그만큼 댐이 많이 만들어 졌을 것이다.북한강을 끼고 발달된 도시는 춘천이 유일하다고 할 수 있다. 수몰 인구수가 유속이 느린 남한강보다 적어 댐을 쉽게 만들 수도 있었을 것이다. 4. 남한강을 끼고는 충주,여주,양평등의 도시가 발달되었다. 유속이 느리니 북한강보다 도시 형성이 쉽다.댐도 충주댐이 유일하다.이번 홍수때 영월 동강댐의 건설이 홍수 방지 차원에서 건설해야 한다고 목소리가 높아지기도 했다.유속이 느리고 강변이 넓어 북한강보다 홍수의 위험이 덜 하다고 할 수 있다. 5.북한강은 남서 쪽으로 흘러 들어워 두물머리에서 남한강과 합류한다.남한강은 북서쪽으로 흘러 두물머리에서 북한강과 합류한다.지나가는 이야기지만 토지를 공부하는 사람이면 물흐름의 방향에도 관심을 가질 필요가 있지 않을 까 한다.우리의 상식으로는 물은 남진하거나 서진하는 것으로 알고 있다.그래서 북진하는 나일강이 신비스럽게 보이고,동진하는 청계천이 신령스러운 것이다.남한강이 갖는 북한강보다 느린 유속,북한강과 대비되는 북서쪽으로의 물의 흐름....땅의 가치 판단에 영향이 없을까?북한강 주변과 남한강 주변중 어느 쪽이 개발의 속도가 빠를까? 6.양평읍 강하면은 강변으로 전수리와 운심리..양자산 기슧으로 성덕리,항금리,동오리,왕창리로 이루어져 있다.이재필 사장의 안내에 따라 힐하우스가 있는 전수리를 출발하여 버스로 성덕리,항금리,동오리,왕창리를 거쳐 운심리로 내려왔다. 7."이젠 환경에 투자 하십시오!"이재필 사장님이 농지거래의 마케팅을 위하여 캐피 프레이즈로 내걸고 있는 문구이다."부동산의 미래가치는 곧 환경입니다.그림같은 팔당호에서 남한강으로 이어지는 수도권 1의 청정 환경벨트 퇴촌,남종,양평강하"강하면 일대와 남종면을 둘러보고 환경이 부동산의 미래가치임을 듬뿍 느끼셨습니까?그러나 각종 규제가 있어 투자가 만만치는 않지요.그래도 강하면은 토지거래허가구역도 아니고 상수원 보호구역이 아니라서 남종면 보다는 괜찮답니다. 8.강하면 지번도를 보면 농림지역과 관리지역이 혼재되어 있다.농림지역은 다시 농업진흥구역과 농업보호구역으로 나누어진다.용도지역에 따라 토지의 용도와 이용내용이 달라 땅값도 다르다.농업진흥구역은 평당 250,000원,농업보호구역은 평당 350,000원관리지역 농지는 평당 400,000원이란다. 9.농지투자 적합 여부에 대하여 팜플렛에 다음과 같이 기록되어 있다. -진흥농지란 농업진흥지역내 농지로서 절대적 행위규제를 받는다.그러나 산과 마을 사이에 있는 자투리 농지로서 경지정리가 안된 농지는 앞으로 진흥농지에서 헤제될 전망이므로 투자대상이다.-보호농지는 농업진흥지역내 농지로서 진흥농지의 수질보호를 위해 농수로 주변에 지정한 농지로 비교적 규제가 적어 활용도가 높은 편으로 전원주택 용도로 적합하다.-일반농지는 농업진흥지역외 농지로 대체적으로 관리지역을 말하며 행위규제가 거의 없으므로 실 수요자가 바로 전원주택을 지을 수 있는 농지니다. 자 원우님들은 이 설명을 듣고 어디의 농지를 사야 하겟습니까? 10.이재필 사장의 강하면 일대의 투자가치에 대한 설명이 계속된다.강하면 일대는 양자산을 배산으로 남한강을 임수로 한 전향적인 배산임수를 한 천혜의 전원주택지이다.단지 강에 대한 조망이 북향이라는 한계를 지니고 있지만...이래서 환경가치에 투자하라는 것이다. 11.바탕골 미술관을 기점으로 남한강변의 거리가 미술중심거리로 바뀐다.조성기간은 5년으로 보고 있다.인문환경이 바뀜으로서 사람을 모이게 한다. 12.무엇보다도 국지도 88번이 4처선으로 확대되고 대심리에서 운심리로 교량이 건설되면 차량의 흐름이 바뀐다.이렇게 되면 6번국도의 화장으로 빼아겼던 옛날의 명성을 되찾으면서 부할을 이루게 된다. 13.도로로 인한 차량의 흐름이 얼마나 중요한 지는 정교수님이 올린 "양평읍 전수리 강변도로가 달라진다"라는 다음글에서 확인할 수 있다. 양평군은 남한강을 경계로 강남측은 88번 국지도가 강을 따라 개설되어 있고 강북은 홍천까지 이어지는 6번국도가 강을 따라 개설되어 있다. 예전에는 강북의 6번 국도가 너무 협소하고 굴곡이 많이 강남의 88번 국도를 따라 광주군을 경유하여 양평군으로 진입하였었다. 그러나 6번 국도가 확포장됨에 따라 그 강남과 강북의 위세가 바뀌었다. 그 후로 강남인 88번 국지도 인근은 가격도 주줌했고 강북지역인 양서면과 옥천면은 전원주택을 구입하려는 외지인들로 몰살을 앓을 지경이었다 . 가장 큰 타격을 입은 곳이 강남에 위치한 강하면 전수리지역.. 한때 양평군 전원주택지 가격을 주도 했던 강하면 전수리가 6번국도의 확장으로 그 인기를 잃어버렸었다. 전수리지역은 서울에서 양평군으로 진입하는 입구에 위치하여 전원문화가 가장 먼저 싹튼 곳이기도 하다. 현재도 남한강변을 따라 이어진 88번 국지도로변은 예전의 화려함이 어느정도였는지를 말해 주는 듯 각종 근린시설들과 갤러리들이 줄을 지어 들어서 있다. 서울과 양평의 문화교류지였으며 전원과 도시를 혼합한 새로운 형태의 문화가 발생하는 주요한 지역이었다. 양평읍과 퇴촌을 거쳐 광주까지 4차선으로 도로가 확장된다. 이 도로의 확장으로 기대되는 것은 현재 만성체증에 시달리는 6번 국도의 교통해소... 홍천과 양평에서 서울로 진입하하려면 양평읍에서 강하면 전수리를 거쳐 퇴촌에서 팔장댐을 경유하여 하남과 올림픽대로로 진입하면 된다. 현재 올림픽대로의 끝인 하남시에서 팔당대교까지의 강남측에 도로를 개설중이다. 2005년 이후에는 양평군의 만성체증현상이 한결 부드러워질 것으로 기대된다. 2007년 이후에는 강하면과 양서면을 잇는 대교가 건설된다니 이제 전수리 지역의 인기를 되찾을 날도 얼마 남지 않은 것 같다. 14.미국과의 FTA타결이후 정부가 농업정책을 어떻게 가져가느냐에 따라 농지에 대한 투자 방향이 달라질 수 있다. 이번 토지 11기는 농지에 대하여 3번의 강좌를 개설하여 농지에 대한 관심을 부쩍 끌어 올리고 있다.전망은 보존가치가 없는 진흥농지는 해제하여 농가 소득 향상에 기여케 한다는 것이다.그러면 농지에 대한 규제가 완화되고 개발가능과 이용도가 커져 농지에 대한 투자가치가 커진다.이런면에서 서울에서 멀지 않은 강하면 일대의 농지가 투자가치가 높다라는 얘기다. 15.아무리 투자가치가 높다고 하더라도 무턱대고 투자할 수 있는 것은 아니다.농지를 사려면 농지취득자격증명을 취득해야 하고 농지를 취득목적에 맞게 이용하여야 한다.양평읍은 토지거래허가구역이 아니어서 농지취득자격 증명은 형식적인 것이어서 거의 발급이 된다고 한다.명시적인 것은 아니지만 양평읍의 눈치가 진흥농지의 해제에 있어 농지취득후 경작하지 않더라도 거의 간여하지 않는다고 한다.그러면 경작 불이행에 따른 이행강제금이나 농지처분을 피할 수 있다. 이럴 수만 있다면 농지취득에 대한 부담을 피할 수 있게 된다. 16.강하면 일대가 모두 수질보존 특별대책 1권역이라는 사실을 잊지 말아야 한다.6개월 거주하여야 본인 명의로 건축허가가 가능하다.또한 강 경계에서 1킬로미터까지는 수변 구역이므로 이도 확인할 필요가 있다. 17.자 이제 강하면 일대에 대한 투자가치를 설명들었으니 관리지역의 농지를 사서 잠시 잊었던 세컨 하우스를 지어 보도록 합시다.무엇부터 시작해야 할까요?주소부터 옮겨야 하겠지요.