동호인 전원주택 과 단지개발 은 20인 미만이어야 한다. 20인 이상이면 조합주택으로 간주되어 동호인 주택에서 제외되기 때문이다. 동호인 주택은동호인 주택 : 1. 개요 동호인 주택 구성원 보통 적게는 3명, 많게는 10명 이상이 되어도 상관없다. 단, 의견 조율이나 진행의 효율성, 토지의 크기, 관련법 등을 고려할 때 10-15 명이 가장 적합한 것으로 생각된다. 동호인 주택을 원할하게 진행하려면 우선 대표자를 뽑아야 한다. 대표자는 대외적인 업무를 책임지고 뛸 수 있는 사람이어야 한다. 만약 이것이 힘들면 동호인 주택 전문 업체에 의뢰하는 것이 좋다. 동호인 주택은 자연과 함께 살아가는 사람들이 외롭지 않고 서로 의지할 수 있는 좋은 방식이다. 뿐만 아니라 정서적, 경제적인 면에서도 큰 도움이 되는 방법이어서 많은 전원생활 희망자들이 선택하는 방식이다. 하지만 집이 완성되어 이웃 사촌으로 살기까지는 많은 결정 문제가 있는데 이런 문제들을 한 뜻으로 도출해 내기가 그렇게 쉽지 않다. 그렇기 때문에 구성원 전원이 어느 정도 식견이 갖춰져 있어야 진행이 순조롭다. 그러기 위해선 첫째 동호인 주택 건축 기본 과정을 어느 정도 알고 있는 것이 큰 도움이 된다. 이런 기본 식견을 통해 세미나를 갖는 등 기본 조율만 잘 잡아 놓으면 큰 문제는 없다. 이러한 과정은 동호인 주택이 가진 큰 장점에 비하면 매우 효율적인 방식이다. 동호인 주택이란 이른바 동호인들의 의견을 수렴하여 부지를 선정하게 되며 또 장기적으로 계획할 수 있기에 자금 확보에 대한 시간적 부담을 줄이게 된다는 이점도 있다. 동호인 방식의 전원주택은 집단적이면서도 동호인 개기인의 능력과 자금에 따라 전원주택을 건축할 수 있기에 일반적인 전원주택에 비해 비용을 상당하게 줄일 수 있다. 예컨대, 자재를 일괄 공동 구매하고 지하수 개발이나 전기공사 등에서 공동 작업을 하기 때문에 개별적으로 전원주택을 짓는 경우보다 비용이 줄어드는 것이다. 또한 주택개발업자의 전원주택 단지와 비교할 때도 골프연습장이나 수영장 같은 그리 필요치 않은 부대시설은 동호인들의 능력에 맞춰 차후로 미룰 수 있고 분양 완료 때까지 들어가는 개발업자의 현장 유지비 같은 비용도 줄일 수 있으므로 일반 단지형 전원주택에 비해 약 30% 전후 정도까지 싸게 지을 수 있다. 단, 전문 컨설팅회사의 도움을 받지 않고 동호인들이 직접 시행할 경우 공사 진행이나 각종 법규를 몰라 진행에 상당한 차질을 빚을 수 있다는 점을 유의해야 한다. 2. 동호인 모집 부지를 선정한 후에 동호인을 구성하는 방법 장점 : 전체 소요시간이 단축되며 경비가 절감된다. 동호인 모집시 그 목적의 명료성 때문에 모집이 유리하다. 단점 : 부지 구입비 마련이 문제가 될 수 있고, 동호인 모집 기간이 장기화될 경우 인허가 문제가 유동적이며 소요자금 확보가 용의하지 않을 수 있다. 동호인 구성 후 부지를 선정하는 방법 장점 : 전체 의견을 수렴하여 부지를 선정할 수 있고 장기간에 소요 자금을 미리 예측할 수 있으며 장기간에 나누어 지불하기 때문에 일시적인 자금 부담이 적다. 단점 : 동호인 각자의 취향과 개성 때문에 부지 선정에 많은 시간이 소요될 뿐 아니라 변화되는 부지 가격의 부담 및 인허가상의 문제가 발생할 소지가 있다. 인허가 사항, 오폐수 정화시설 문제, 진입로 개설 문제 등에서 민원이 발생할 소지가 있다. 3. 입지 선정 자연적 조건 지형 : 뒤로 산이 둘러처져 있고, 앞에는 개울이 흐르며 차가 다닐 수 있는 도로(폭 4m 이상)에 닿으며 양지 바르게 남쪽을 보고 있는 땅이라야 한다 는 것이 최선의 입지 조건으로 꼽힌다. 조그만 다리를 건너야 하는 경우 차량이 교량을 충분히 건널 수 있어야 한다. 지대 : 저지대의 경우 장마나 홍수의 피해가 우려된다. 경사가 심한 경우 토사 유출이나 사태의 위험도 있다. 지반의 상태 : 매립지는 건축 후 지반 침하로 건물의 균열을 초래할 수 있으므로 좋지 않고 본토(생땅)가 좋다. 그리고 지질이 서로 달리 만나는 곳은 좋지 않다. 행정적 조건 공공시설 :행정시설 소재지와 거리가 가능한 가까운것이 행정서비스의 측면에서 여러가지 도움이 될 수 있다. 방범 보안의 문제 : 원주민과 우호적인 관계는 전원생활에 있어서 필수 조건이다. 지나치게 이웃 농가와 떨어져 있을 경우 방범에도 문제가 있으며 일상생활에서 어려움이 따를 수도 있다. 사회적 조건 교통 문제 : 도시로 출퇴근해야 하는 경우는 도로망의 여건을 먼저 생각해야 한다. 그리고 기차나 전철과 연결되어 있거나 대중교통 수단이 이용 가능한 지역을 선택한다. 현지 정착의 경우는 교통 여건보다 주변 환경을 우선한다. 인근 도시의 교육, 문화, 의료시설 및 관할 지역의 관공서, 시장 등을 이용할 수 있는 정도의 교통 여건을 갖춘 상태라면 OK! 교육 문제 : 자녀의 교육 문제가 전원생활에 있어 가장 중요한 관심사이며 때로는 전원 생활의 욕구를 실행하지 못하는 큰 원인이 되기도 한다. 따라서 초, 중, 고교의 입지 상황이나 교육 환경이 중요한 조건이 되다. 의료 보건 시설 : 인근에 축사나 공장, 분묘 등의 혐오 시설이나 위험시설 등이 없어야 함은 당연하며 준농림 개발시의 경우 후일 개발에 대한 부가가치를 저해하는 요인으로 작용하는 부분을 사전에 배제해야 한다. 인문적 조건 주민성향 : 지역 주민과의 융화는 전원생활에 있어 매우 중요하다. 이들의 성향을 파악하여 원만한 관계를 이끌어내는 노력이 절대적으로 필요하다. 주변 개발 계획 : 장래에 발생될 제반 문제를 염두에 두고 주거지로서의 미래 가치와 투자 가치의 측면을 고려해야 할 것이다. 4. 인허가에 대한 사전 점검 공법상의 문제 : 전원주택 허가를 받기 용이한 준농림, 자연녹지 등을 주로 대상으로 물색하여야 한다. 농지의 경우 1000 m² 미만만 허가를 해주기 때문에 2인 이상 동호인 전원주택의 경우 주의해야 한다. 사법상의 문제 : 근저당, 압류, 가처분 등의 채권 설정은 인허가상의 사용승락서 첨부 및 준공후 등기 이전의 제한 사항이므로 사전에 법적 규명을 명확히 하여야 한다. 도로 : 집단 전원주택의 경우 도로관계는 인허가상의 필수요건이므로 반드시 확보하여야 하며 이 경우 소유권에 대한 것도 명확하게 하여야 할 필요가 있다. 이는 인허가 신청시 도로 사용 승낙은 하고 준공전에 이의 제기 하면 준공에 차질을 빚을 수 있다. 상하수도 : 상수도는 대부분 지하수를 개발하여 식수로 대용하기 때문에 반드시 수질 검사를 필한 지하수를 개발하여야 하며 오염되지 않게 주의해야 한다 5. 부지 계약 계약 방법 계약은 반드시 서류상의 부동산 소유자 또는 소유자가 불가피하게 대리인에게 위임시는 법적서류를 갖춘 위임자와 해야 하며 계약 전 등기부등본 등을 확인하여 계약상 문제를 사전에 제거한다. 계약기간은 동호인 전원주택의 완공이나 준공에 맞추어 계약하여 인허가 신청시 준공시 등을 명확히 기재하여 토지 대금을 분할 지불하는 것이 좋으나 조합의 적립금이 여유가 있다면 인.허가 및 법적문제가 없으며도 시세보다 싼물건을 찾을 수 있다. 6. 허가 신청 허가 신청은 동호인 대표를 수허가자로 선정하고 나머지동호인들은 일괄 신청인으로 신청해야 한다. 동호인 각자의 위치 선정은 추첨 방식이 공정하며, 허가상의 평수대로 비용은 정산하여야 한다. 임야 : 해당 시,군,구의 민원실에 신청하면 되며 처리 기간은 25일이다. 농지 : 해당 사무소 허가 구비 서류 전용 면적을 기재한 사업 계획서(사업 계획 개요서) 전용면적, 사업 시행자, 사업 시행 기간(착공시기, 준공 예정 시기), 시설물 배치도, 자금 소요액 및 조달 방법, 농지의 경우 전용 비용의 납부 방법 등을 추가 기재, 시설물 관리 운영 계획, 시설물의 환경 오염 정도 전용대상 토지의 소유권 입증 서류 또는 사용 승낙서 피해 방지 계획도 구적도: 전용면적이나 산림의 경우 훼손 면적도 토지지용 계획도: 주차장, 주택부지, 조경 토지현황도: 실제 지적과 다른 경우가 많음 공사 계획도 평면도: 우수, 오수, 상수, 진입로 등 표시 토지대장, 지적도, 임야도, 국토이용계획 7. 허가증 수령 및 납부금 납부 방법 인허가증 수령시 대체조성비, 대체농지 조성비,채권,전용부담금 등을 납부하고 허가증은 민원실에서 수령한다. 허가증 수령시에 납부하는 납부 금액 대체 조림비: 임야 평방미터당 원 대체 농지 조성비: 논의 경우 평방미터당 원 밭은 원, 기타농지 평방미터당 원 산림 형질 변경비: 평방미터당 원 원상 복구 예치금: 평방미터당 원 전용 부담금: 해당 전용 토지 공시 지가의 20% 허가증 수령 후 취소 사유 허가 목저이나 조건을 위반하거나 허가 또는 신고 없이 계획이나 규모를 변경할 때 각종 납부금을 미납할 경우: 사업 중 발생하는 지방세 미납의 경우에 도시업과 연계해서 사업 준공이나 각종 허가 행위를 제한하는 경우가 많음 정당한 사유없이 공사를 착수하지 않거나 중단하는 경우. 농지는 허가후 2년 이내에 착수하지 않거나 착수 후 6개월 이상 공사가 중단된 경우 용도 변경: 당초 전용 목적에 위배되거나 다르게 사용할 경우 건축 공사 미신고 및 미착수: 해당 면사무소에 신고 후 착공하여야 함 8. 토목공사 토목공사는 동호인들이 직접 시공하는 방법과 토목 전문회사에 의뢰하여 시공하는 방법이 있다. 동호인중 토목공사에 관여하거나 이 분야에 조예가 깊은 사람을 선정하여 [표토제지 → 부지정리 → 석축공사 → 지층매설공사(전기, 전화, 상하수도, 오폐수정화시설 등) → 포장공사]등 각 공정별로 직접 장비를 임대하거나 사람을 고용해서 시공할 수 있기에 의뢰하는 것보다 많은 비용을 줄일 수 있다. 토목공사 체크 포인트 지하수 허가 측량: 경계 측량, 지적 분할 측량 비산먼지 발생 신고 임야의 경우 벌목할 때 경계 측량 후 허가 면적 확인 후 벌목 절토, 성토 및 부지 정리시 지반의 상태 점검 상하수도 관로 매설 통신 관로 매설 도로 포장 오수 정화 시설 설치 지하수 개발하는 법 지하수란 무엇인가: 흔히 지하수는 공업, 농업, 일반용수(온천수, 약수) 를 포함한 용어이다. 1993년 제정된 지하수법 제 2조에 의하면 지하수는 '저하의 지층이나 암석 사이의 빈틈을 채우고 있는 물' 이라고 정의되어 있다. 1995년 제정된 먹는 물 관리법 제 3조에서 먹는 샘물이란 '암반 대수증 내의 지후수 용천수 등 수질의 안전성을 계속 유지할 수 있는 자연 상태의 깨끗한 물을 물리적 처리를 통하여 먹는데 적합하도록 제조한 샘물'로 정의한다. 지하수는 대부분 빗물이 땅속으로 스며들어 생성된 것이다. 이렇게 땅속에 스며드는 과정은 간단한 것 같지만 아직 이 현상을 정확하게 표현할 수 있는 수학적 방정식은 없다. 자연상태에서의 물은 일년에 수십센티미터에서 수십미터까지 다양한 속도를 가지고 이동한다. 그리고 땅속에 머무르는 물의 시간 즉, 지하수의 연령은 며칠에서부터 몇 년에 이른다. 이렇게 땅속에서 물이 땅의 일부 성분을 받아들이는 과정에서 땅의 성분과 구조를 변화시키기도 한다. 그 결과 땅이 심한 변화를 받아 연약한 땅이 되어 그 위의 건물이나 구조물의 안전을 위협하게 된다. 땅속의 지하수맥 분포와 개발을 위한 지하수 탐사 유형: 땅속에서 무의 이동 속도는 일년에 약 몇미터라고 하지만 작은 규모에서 살펴보면 그 변화가 대단히 심하다. 이런 변화를 야기하는 원인은 '지질환경'이라 일컫는 땅 속의 특수성이 어떤 종류에 속하느냐 하는 것이다. 지하수는 땅 속의 흙이나 암석의 빈틈을 따라 이동한다. 암석의 빈틈은 여러가지 지질 각도에 의해 만들어지는데 그 형태에 따라 2가지로 나뉜다. 다공매질은 구슬과 구슬사이의 빈틈처럼 퇴적물의 입자와 입자사이에 공간이 있다. 파쇄매질은 딱딱하고 빈틈없는 암반이 지질운동의 압력과 장력에 의해 생긴 틈새를 일컫는다. 지하수의 양: 지하수가 엄청나게 쏟아져 나오는 걸 보면서 지하에 커다란 저수지가 있다고 생각하기 쉽지만 사실은 땅속 미세한 틈새의 물이 한 곳으로 모여서 나오는 것이다. 따라서 한 곳으로 상당한 물을 빼내면 그 주변의 미세한 틈의 물이 딸려 나오는데 뽑아내는 양이 많을수록 주변에 미치는 영향이 크다. 특히 동호인 주택의 경우 한 집이 아니고 몇세대가 용출량이 충분한지 알 필요가 있다. 그러므로 지하수는 가능한 소공보다는 대공으로 암반층까지 파면 깨끗하고 좋은 물을 마실 수 있다. 그러려면 자연 비용이 더 들어가게 돈다. 하지만 외관의 투자에만 신경을 쓸 것이 아니라 지하수 개발에도 어느 정도 투자를 염두에 둘 필요가 있다. 특히 큰 산보다 구릉지가 많은 용인 지역은 물이 드물기 때문에 일일 용수량은 주기적으로 파악한다. 여러가지 지하 수맥 탐사법 버드나무 가지 탐사: 과학 탐사 방법에서 제외(풍수 지리적 탐사) 추 탐사: 과학 탐사 방법에서 제외(탐사자의 심리작용에 의해 좌우됨) 전기탐사, 전자기파 탐사: 물의 전기 저항이 암석보다 낮은 성질을 이용 탄성파 탐사: 탄성파를 이용하여 땅의 구조를 파악, 물이 많이 모인 위치를 파악한다. 무엇이 땅과 물을 오염시키는가 자연적 오염원인: 자연 상태의 흙이나 암석 속의 중금속, 방사선 등의 유해물질이 지하수로 유입되어 오염시킬 수 있다. 인위적 오염원인: 산업 폐기물, 생활 폐기물, 하수도 시설, 유류 저장탱크, 기름, 광산 폐수, 정화조, 골프장의 농약, 농어촌의 축산단지(농사지을 때 사용되는 과다한 기름이나 비료는 하천의 부영양화를 일으킨다) 오염되지 않은 지하수 개발 시공법: 대공으로 지하 100 미터 이상 깊이로 파면 이른바 암반층이 나오는데, 암반층은 표층에서 유입된 물이 유입되는 것을 방지하기 때문에 가능한 암반층까지 판다. 그리고 일일 먹는 물 채수량을 확보하기 위해서는 최소한 풍화암 하부 20~30 미터 (일반적 지하표심도 40~50미터)까지 지표수 또는 천층 지하수의 유입을 완전 차단한다. 9. 건축공사 먼저 자신의 기호 경제적 사정에 맞추어 자신이 살 집이 어떤 형태의 집인지 확정짓는다. 건축과정은 [도면작성 → 기초공사 → 내외벽 공사 → 지붕공사 → 내장공사 → 마감공사] 의 과정을 거친다. 벽돌 조적식 : 일반적인 벽돌을 쌓아 건축을 하는 형태이며 철근 콘크리트와 병행하는 경우가 많다. 경량 철골조 공업화 주택(스틸하우스): 쇠로 뼈대를 세우고 그 사이에 단열재를 넣어 벽체를 만드는 공법이다. 지탱력이 약한 블록형 조립식 주택의 단점을 보강하여 별도로 철골 기둥을 설치하여 건물을 짓기 때문에 지탱하는 힘이 강하고 시공후에도 금이 가지 않는다. 그리고 자재의 대량 생산과 규격화로 시공 기간이 짧아 인건비가 적게 들기 때문에 건축비가 싼 편이다. 과거의 단순 조립식 주택의 가장 큰 단점이었던 단열 문제를 거의 완벽하게 해결하여 일반 벽돌조보다 더 우수한 보온성을 유지해주며 구조변경이 자유로워 어떤 형태의 공간이든지 취향대로 만들어 낼 수 있는 것도 큰 장점이다. 그러나 조립, 연결 부위에 대한 시공이 철저하게 되지 않았을 경우, 이슬이 맺히는 결로 현상이 생기기도 하고, 공업화 주택 대부분이 경량 슬림화 되어 있어 근본적으로 방음성이 취약한 측면이 있다. 목조주택 : 자연과 조화를 이루는 아름다움은 목조주택의 탁월한 장점이며 나무결 자체의 아름다움과 특유의 향기가 있어 멋과 운치를 원하는 사람들이 목조주택을 건축하는 경우가 늘고 있다. 국산 통나무 목조자재의 개발 및 보급이 활성화되어 건축 자재의 원가를 낮추기 이전까지는 건축비가 너무 비싼 이유로 고소득층이 아니면 쉽게 선택하기가 부담스럽다. 10. 조경공사 및 공동 단지 관리 경사지 처리 : 건축이 어느 정도 진행디어 내무 마감 정도만 마무리할 시점에 조경을 할 수 있다. 토목공사로 인해 표토가 제거된 질성토 비탈면을 그대로 방치할 경우 토사 유출이나 우수로 인해 부지의 훼손이 우려되기 때문에 그 해당 면적을 잔디 심기나 나무로 보호해야 한다. 공사 방법 수목 보호용 자재인 지오 주트나 코이어 네트로 경사면을 덮고 그 위에다 발포 잔디(스프레이 시트) 씨를 뿌린다. 경사면에 틈을 내어 잔디를 직접 시공한다: 경사면의 크기와 각도에 따라 공사방법을 달리하고 경사면이 클 경우 붕괴의 우려 등 각종 재난사고가 일어날 수있으므로, 수목 보호용 자재를 쓰는 것이 좋다. 마당은 주로 잔디를 식재한다. 조경수로는 소나무, 은행나무, 벗나무, 모과나무, 주목, 쥐똥나무, 회양목, 향나무, 철쭉류를 심는다. 공동단지 관리 : 완공된 단지의 입주시 공동 시설물의 관리 및 자치 규약을 정하여 분쟁 발생에 대비한다. *관리지역내의 토지에 전원주택 단지 건축조건 /1.수질보전특별대책1권역 - 소유주소유 및 6개월거주-향후 준공후 매도후 - 건축허가신청가능 /2.수질보전특별대책2권역 - 소유주 소유토지 건축허가 가능 논.밭에 전원주택 짓기 (농지전용) 농지는 면적이 303평 이상이어야 소유권 이전등기 가능하고, 농지전용허가는 세대당 200평이하입니다. (2002.4.1부터는 소규모 농지거래를 활성화하기 위해 농업경영면적 (취득면적+임차면적)이 1000㎡ 이상이면 농지취득이 허용됨.) 농지 취득은 1996년 개정된 농지법 시행으로 농지 매매 증명이 사라지고 외지인이라도 영농의사만 있으면 농지를 취득할 수 있습니다. 그러나 아직도 토지거래 허가제가 존속되고 있는 지역도 있으므로 주의할 필요가 있습니다. 농지를 살때는 면적이 303평 이상인때만 소유권이전등기가 가능하고, 농업을 직접 경영하거나 농업에 종사하는 영농주체당 농지를 전용할 수 있는 농가주택의 범위는 주거시설의 용지와 영농에 직접 사용하는 창고·농막등 시설을 위한 용지의 합계가 1,000㎡이하 이어야 합니다.(동시행령제7조) 만약 불법으로 전용하거나 부정한 방법으로 허가 받은자는 3년이하의 징역 또는 해당 토지시가의 30%이하의 벌금에 처하게 됩니다.(동법제21조2항)농가 주택을 건축할 수 있는 해당 행정구역 내에서는 6개월이상 전가족이 거주하고 있는 농민일때만 가능하며, 전용허가 신청면적의 30%까지 목적 건축물을 건축해야 합니다. 그러므로 1층 바닥면적이 40평 주택이라면 대지화하는 형질변경 가능토지는 바닥면적의 그 3-5배인 120-200평 이내가 됩니다. 바꿔 말하면, 전원주택을 지으려고 원주민으로부터 303평의 토지를 구입하고, 그 자의 이름으로 200평의 농지전용허가를 받아 그 사람의 이름으로 또 전원주택을 지은후 지목을 대지로 변경하고 소유권 이전등기를 한다고 할 때에 나머지 농지로 남아있는 103평의 농지는 소유권 이전등기가 불가능하게 되므로, 같은 지역의 농지를 또다시 200평이상 매수하여 303평 이상을 만든후 등기이전을 해야합니다. 그 이유는 농민의 자격취득자격이 최소 농지면적 303평이상 일때만 주어지기 때문입니다.(최소420평취득) 그러므로 1년에 30일 이상 영농을 계획한 사람은 해당농지소재지 리·동에 거주하는 농지관리위원 1인과 이웃농지 관리위원 한 사람, 즉 2명의 농지관리위원으로부터 본인의 영농계획의사 확인을 받아 또는 시,구,읍,면장에게 농지관리위원의 확인을 받도록 신청을 하여- 읍·면의 장에게 농지취득자격 증명신청서(읍·면에 비치되어있음)에 농업경영계획서 주민등록등본(농지소재지와 거주지가 다른 경우) 농지원부등본(농업인으로서 농지소재지와 거주지가 다른 경우)등을 첨부하여 제출합니다. 신청서를 접수한 읍·면의 장은 서류를 검토하여 합당한때 농지취득자격 증명을 발급해 줍니다. 이렇게 하여 농지를 취득하게 되면, 전가족의 주민등록을 해당지역으로 옮긴후 6개월이 지나야 농지전용허가 신청을 할수 있게 됩니다.도시인이 농지에 전원주택을 짓는방법 도시인이 농지에 전원주택을 짓는 것은 농지전용허가를 받아서 짓는다. 그러나 그 절차가 그렇게 쉬운 것이 아니다. 농지전용은 원칙적으로 땅주인만이 신청할 수 있게 되어 있다. 그러나 소유권을 이전하는 당해연도에는 전용허가가 나지 않는다. 따라서 당해연도에 집을 지으려면 소유권을 이전하기 전에 토지사용승락서을 받아서 전용허가을 받는 뒤 이전을 해야 한다. 토지사용승락서를 받는다. 땅주인과 매매계약을 체결하고 토지사용승락서를 받으면 자신의 땅이 아니라도 농지전용신청을 할 수 있다. 토지사용승락서는 그 땅을 사용할 수 있는 권한을 갖는 것으로 소유권 이전등기를 한 것과 같은 효력을 갖게 된다. 토지사용승락서를 받으려면 최소한 땅값의 70% 정도는 지불해야 가능하다. 이때 토지 소유주의 인감이 첨부되어야 효력이 있다. 구비서류는 등기부등본, 지적도, 토지대장, 토지이용계획 확인원, 피해방지 계획서 등이다. 이 서류를 농지소재지 관할 읍면 농지관리위원회에 제출하면 된다. 이렇게 제출된 서류는 일주일에서 보름사이에 열리는 소위원회에서 집을 지을 수 있는지, 전용면적은 적당한지, 인근농지에 미치는 영향은 없는지, 지역주민의 의견은 어떤 지 등을 심사하여 위원들의 과반수 이상이 찬성하면 7일 이내에 허가 여부를 시장 군수에게 송부한다. 이를 송부받은 시장 군수는 15일 내에 허가를 내주게 된다. 농지관리위원회는 읍(면)장과 리(동)장, 농협과 관련된 기관의 임직원, 새마을 지도자, 농민후계자 등 지역유지들로 구성되어 있다 산지전용허가의 절차와 방법 정부정책이 농지는 규제를 풀되 산지는 보호하는 쪽으로 가닥을 잡고 있다. 작년 10월 이후 산지관리법이 시행되면서 경사도, 연접개발, 준공 등이 더욱 까다로워졌다. 그러나 산지는 땅값과 전용비용이 낮은데다 자연풍광이 그대로 보존된 곳이 많기 때문에 전원주택지로 여전히 인기가 높다. 요즘은 단지형 개발처럼 뜻이 맞는 사람들이 모여 산지를 공동구입, 분배해서 길을 내는 비용과 토목비용까지 줄이고자 하는 사람들이 많아졌다. 도시 이외 지역 대지나 잡종지 이외의 지목에서 주택을 지을 경우에는 반드시 개발행위허가 및 산지전용허가를 얻어야 한다. 물론 도시지역 내 녹지지역에서도 개발행위허가에 따른 산지전용협의를 거치도록 되어 있으나 녹지지역에서의 대지전용에 대하여는 다음 기회에 설명하고 이번 호는 구역 외 산지전용의 이해에 대해서만 다루도록 하겠다. 기존에 산림의 대지 전용을 위한 산림형질변경허가는 산지의 종합적이고 체계적인 관리, 산지의 난개발 방지, 친환경적인 산지이용체계 구축을 위해 산지관리법(2002.12.30) 동법시행령(2003.9.29)에 따라 산지전용허가로 바뀌었다. 일반적으로 도시지역 이외의 산지 중 대지로 전용이 가능한 산지는 용도지역이 관리지역으로 되어 있어야 하며, 용도지역이 농림지역인 산지는 원칙적으로 대지로 전용이 불가능하다.(단 농업인이나 임업인의 농가주택은 가능) 산지는 농지에 비하여 구입비용에 대한 부담이 적고, 대체조림비 역시 농지조성비에 비해 월등히 적다. 이 때문에 개발 사업에 대한 부담이 덜하여 인기가 많은 것이 사실이다. 그러나 산지를 구매할 때는 지면상으로 설명하기 부족할 정도로 농지에 비해 상당한 주의가 필요하다는 것을 명심해야 한다. 산지구매에 있어 확인해 볼 사항은 아래와 같다. 산지구매의 주의점 첫째, 반드시 토지이용계획확인원을 열람해 관리지역과 농림지역 여부를 확인한다. 둘째, 현황도로 저촉여부를 따져야 한다. 도로가 없을 경우엔 개설이 가능한지 여부도 같이 알아본다. 산지는 농지에 비하여 현황도로 구분이 상당히 까다롭다. 반드시 인ㆍ허가 관련측량사무실이나 해당 시ㆍ군의 담당직원에게 문의하는 것이 필요하다. 셋째, 부대적인 허가사항이 있나 확인해야 한다. 예를 들어, 산지의 골짜기에서 지적상에 상관없이 실제로 물이 흐르는 경우가 있다. 이에 따른 인허가 사항 및 법률적 문제에 대한 조언이 필수적이다. 넷째, 경사도가 완만한지 직접 확인한다. 산지법상 산지의 경사가 25° 이상일 경우는 전용이 불가능하므로 반드시 부지전체에 대한 도보답사가 선행되어야 한다. 다섯째, 임목도 확인해야 한다. 임목, 즉 산림이 산지면적당 1백% 이상일 경우 허가가 불가능하다. 산림전용이 가능한 지역일지라도 임상(산림의 하층에서 생육하고 있는 관목ㆍ초본ㆍ이끼 등의 하층식생의 총칭)이 너무 좋거나 입목본수도가 50% 이상이거나 경사도가 심한 경우에는 산림전용허가를 받기가 매우 까다롭다. 이는 지역별로 법률을 적용하는 것이 다르기 때문에 반드시 확인해야 한다. 여섯째, 지난해 10월 산지관리법 시행규칙에 따라 기존 3만㎡ 이상 개발허가를 받은 곳이 옆에 있으면 개발행위가 금지됐다. 허가 예정지 경계와 기존 산지전용허가지역의 경계가 직선거리 5백m 이내에 있을 때 기존 허가지역과 해당지역 면적을 합해 3만㎡를 초과하면 개발이 안 되므로 주변 여건도 알아보아야 한다. 위의 경우가 모두 적합할지라도 대지로서 전용이 반드시 이루어지는 것은 아니므로 산지를 구매 할 경우에는 반드시 토지전문가나 시군 해당부서의 확인 절차가 필요하다. 전용허가를 얻는 데 드는 비용 산지전용허가를 득하여 대지로 전용하고자하면 측량 설계사무소에 용역을 맡겨야 한다. 용역비용은 대략 3백평 기준에 350만원에서 450만원, 그 이상의 개발이 필요할 경우는 약 평당 1만4천원 정도로 산정하여 계산하면 거의 정확하다. 대행업체에 따라 약간의 비용차가 발생하니 표준 용역계약서를 반드시 작성해두는 것이 좋다. 전용허가에 따른 허가증을 수령하려면 대체조림비는 ㎡당 1,581원 외에 약간의 면허세(면적에 따름) 및 적지복구비(보증보험으로 대체가능), 지역개발공채(할인가능)를 납부하여야 하나 부담이 되는 금액은 아니다. 위에서 알 수 있듯이 대체조림비는 개발행위허가(농지전용허가)에 따른 농지조성비(약 평당 3만5천원)에 비해 상당히 낮게 책정되어 있다. 까다로운 준공절차, 많은 시간과 식견 요구 주택건립을 위한 산지전용허가기간은 보통 1년이며 1회에 한하여 1년 연장할 수 있다. 혹 기간 내에 준공절차를 밟지 않으면 허가가 취소되며 이때 대체조림비는 환불 받을 수 있다. 토목이나 건축이 착공되려면 사업주는 반드시 기본적인 산림준공 및 주택준공 절차에 대한 이해와 지식이 있어야 한다. 산림준공 및 건축준공 모두를 득하였을 경우에만 토지분할 및 대지로의 지목변경이 이루어지기 때문이다. 또한 산림준공 신청 전에는 토목공사에 앞서 적지복구 설계승인 절차가 있어 까다롭다. 적지복구 설계란 개발을 위해 파헤친 산림을 어떤 식으로 복구해 놓을 것인지 미리 밝혀 승인을 받아야 하는 것이다. 농지를 전용할 때는 해당되지 않는 절차다. 귀농을 위해 산지를 구입하고자 한다면? 농업인이나 임업에 종사하는 사람이 농막이나 축사, 버섯재배사, 잠사, 저장시설 등을 지을 경우에는 신고만으로 산림을 훼손해 사용할 수 있다. 가능한 규모는 주택만 짓고자 할 때 6백㎡(181.5평) 미만, 창고 등 부대시설까지 설치할 경우에는 1천5백㎡(453.7평) 이내의 범위에서 전용이 허용된다. 또 농임업 기계를 보관하기 위한 시설이나 농막, 농로도 신고로만 가능하다. 그 외에 1만㎡ 미만의 경사도 30° 미만인 임지를 입목의 벌채 없이 산지전용해 산채, 약초, 특용작물, 야생화, 관상수를 재배하고자 하는 경우, 조림 후 15년이 경과한 조림지에서 가축을 방목하는 경우 등도 신고로 가능하다. 신고를 할 때 구비서류는 훼손 실측구역도(6천분의 1 또는 3천분의 1), 임도시설의 경우 설계도서 1부, 임야소유권·사용수익권을 증명할 수 있는 서류 등이다. 현지 농민이 아닌 경우 버섯재배사 등을 먼저 지어 농장을 만든 후 관리사를 짓는 경우도 있다. 일부에서는 편법으로 현지민의 토지사용승낙서를 이용해 농가주택을 짓는 경우도 종종 있지만, 보전임지에 대한 규제가 점점 강화되고 있으므로 앞으로 위장 전입이나 토지사용승낙서를 이용한 보전임지에서의 농가주택 건축은 어렵게 될 것으로 보인다.