2011년 7월 7일, 역사적인 날이다. 뮌헨, 안시를 제치고 3번째 도전 만에 드디어 평창에서 2018년 동계올림픽 유치가 확정된 날이다.환호성과 기쁨으로 만감이 교차된 측면이외에, 이에 따른 경제효과에 관심이 높아지고 있다. 평창 동계올림픽 유치위원회의‘2018 평창 동계올림픽 개최 타당성 조사 보고서’에 따르면 동계올림픽 개최로 얻는 전국 총생산 유발 효과는 무려 20조4973억원에 달하는 것으로 나타났다. 이는 88 서울올림픽의 5배, 2002년 월드컵의 2배에 이르는 금액으로 부가가치 유발액은 8조7546억원, 고용 창출 효과는 23만 명, 대회 기간 중 외국인 관광객은 20만 명으로 추산되고 있는 대형 프로젝트다.
2011년의 또 다른 키워드는 4대강이다. 말도 많고 탈도 많았던 4대강 살리기 사업이 세종보(洑)를 시작으로 전국 16개 보가 순차적으로 개방되었다. 총 8억㎥의 저수 용량이 증대돼 농업ㆍ공업ㆍ생활용수를 안정적으로 제공하고, 홍수기에는 다기능보 등을 이용해 홍수 조절도 가능한 한국형 뉴딜 10대 프로젝트중 하나다.
4대강 살리기 프로젝트는 하천준설, 제방보강, 부지개발을 통한 홍수 및 가뭄 방지와 경인운하 사업(아라뱃길) 및 한강 르네상스 사업이라 할 수 있다. 이러한 4대강 사업은 대한민국의 지도를 바꾸는 만큼 강뿐만 아니라 농지를 개량하는데, 정부(국토해양부)의 발표에 따르면, 가장 적게 잡아도 2만6000㏊에 달한다. 여의도 면적의 30배 규모의 대형 프로젝트다.
2012년 국토해양부 예산의 특징은?
2011년 9월에 발표한 2012년 국토해양부 예산에 따르면, 고속철도 및 고속도로 등 국가기간 교통망 확충과 평창동계올림픽 등 국책사업의 차질 없는 지원을 위해 국토해양부 예산안을 21.9조원으로 편성한다고 밝혔다. 4대강 살리기와 여수엑스포 사업 등이 마무리 단계로 접어들게 됨에 따라 2011년보다 1.7조원 감소한 규모다. 하지만, 4대강 예산이 올해보다 2조7595억원 줄어든 3205억원으로 편성되면서, 4대강 사업 SOC를 뺀 나머지 SOC 예산은 올해 대비 1.4조원 확대된 셈이다.
투입되는 예산의 면면을 보면, 2011년과는 달리 철도 뿐만 아니라 도로부분도 함께 늘어났다. 경부(도심구간)·호남·수도권 고속철도의 2014년 완공 등을 위해 올해보다 6000억원 늘어난 6조원 정도로 편성하였고, 도로 역시 기간도로망의 조기 구축을 위해 올해 1조1474억원보다 2440억원 증가한 1조3914억원으로 편성되었다.
아울러, 여수세계박람회('12.5)와 30대 선도 프로젝트 3.2조원을 포함하여, 평창동계올림픽 연계 교통시설 확충 등 지역경쟁력 제고와 활성화를 위해 5.5조원의 예산이 투입된다는 점이 특징이다. 4대강 살리기 프로젝트가 마무리되면서, 전통적인 토지 투자처의 재료인 도로와 철도가 다시 부상될 것으로 보인다.
2012년 주목할만한 지역과 개발호재는?
최근 1년간 가장 많이 오른 곳은 경기 하남이다. 보금자리주택이 진행되면서 지구 주변 대토용지 구입, 감북동 제4차 보금자리주택지구 지정 및 신장동 복합쇼핑센터 개발사업의 영향으로 지가 상승률이 2010년에 이어 계속되고 있다.
그 뒤를 이어, 강원 평창과 횡성 등 올림픽 수혜 지역이 올림픽특구 지정 및 특별법 제정 추진, 경기장시설확충 등 인프라 구축에 따른 지역개발 기대감으로 높은 상승을 이어가고 있다.
도로개설사업, 철도신설사업 등 대규모 정책사업과 보금자리주택사업 등의 영향을 받은 경기도 시흥, 경춘고속도로 개통에 따른 춘천과 원주, 서북부 지역의 교통, 물류의 발달과 산업단지 개발 등 호재가 많은 당진과 서산 등 역시 투자자에게 많은 관심을 가져다주었다.
2011년 주요 개발재료를 보면, 보금자리주택의 개발 기대감, 동계올림픽, 개통되는 철도와 도로, 경제자유구역등의 산업단지, 관광산업단지 등이다. 2012년 역시, 이러한 개발호재들이 토지 시장의 주요 재료가 될 것이다.
메가톤급 호재인 4대강이나 올림픽 호재로 상대적으로 주목받지 못한 30대 선도 프로젝트는 2012년에 본격적인 행보를 보일 것이다. 2.9조원에서 3.2조원으로 늘어난 예산을 주시할 필요가 있다.
먼저, `제2외곽순환도로`다. 제1외곽순환도로가 일산ㆍ분당 등 1기 신도시들을 연결했다면 제2외곽순환도로는 제1외곽순환도로의 교통체증 현상을 분담하면서 제2경부ㆍ제2영동고속도로 등과 연계해 수도권과 전국을 잇는 새로운 관문 구실을 할 것으로 기대되기 때문이다.
30대 선도프로젝트에서 가장 주목받으면서도 답보상태에 있는 제2경부고속도로의 착공이 또다시 2012년으로 미루어졌지만 제2경부고속도로의 나들목 부근인 세종시, 천안, 하남, 광주와 용인의 원삼면, 모현면 일대 등에 대한 지가 동향은 꾸준할 것으로 보인다.
실수요자 측면에서는 토지 3승의 법칙의 완결판인 완성단계에 접어드는 프로젝트들을 주목할 필요가 있겠다.
완성단계의 도로부문은 영동고속도로의 신갈 - 호법, 중부내륙고속도로 여주 - 양평, 남해고속도로 진주 - 마산 구간이 있고, 철도 및 도시철도에서는 중앙선의 용문 - 원주 복선전철, 분당선의 연장구간인 왕십리 - 선릉 복선전철, 온수 ~ 부천구청간의 서울지하철 7호선 연장, 대구사월 ~ 경산시 구간의 대구지하철 2호선 연장노선이 개통된다.
2018년 평창동계올림픽은 현재진행형
동계올림픽 개최지 결정에 따른 강원 SOC 2020 비전과 전략’에 따르면, 고속철도망과 도로망의 경우 30개 노선에 약 24조원을 투자하여, 동계올림픽이 개최되는 알펜시아와 보광휘닉스파크, 중봉활강경기장, 강릉시 일원 등 주요 경기장을 연결하기로 하였다.
광역철도망으로는 원주∼강릉복선전철, 여주∼원주 수도권전철, 춘천∼속초(동서고속화)철도, 중앙선 덕소∼원주 복선전철, 중앙선 원주∼제천 복선전철, 용문∼(홍천)∼춘천 복선전철, 강릉∼제진 노선 등 7개 노선 520.4㎞ 구간이 개통된다. 고속도로는 수도권 1시간대 구축을 목표로 동서고속도로(동홍천∼양양), 동해고속도로(주문진∼속초, 동해∼삼척), 제2영동고속도로, 영동고속도로(여주∼강릉) 등 5개 사업에 7조9354억원이 투자된다.
이 가운데 제2영동고속도로, 동서고속도로, 원주~강릉복선전철, 여주~원주 복선전철, 춘천~속초 복선전철이 눈여겨 볼만한 프로젝트로 투자자들의 끊임없는 러브콜로 그 행보는 ‘맑음’상태로 2012년 시장을 주도할 것으로 전망된다.
하지만 간과해서는 안되는 더 중요한 몇 가지 사실이 있다~
첫 번째는 그것은 바로 위 사례에서 보듯이 개발호재라는 것은 우리나라 전도를 펴서 체크를 하면 없는곳이 없을 정도로 많다. 중요한 것은 투자면 투자, 실수요라면 실수요의 바로 토지 투자의 목적을 정하는 것이 가장 중요하다는 것이다. 지금은 훌륭한 투자처로 각광받고 있는 세종시나 전국 지자체별로 시작되었으나 진행이 되지 않았던 각종 이름의 혁신도시, 기업도시가 다시 새로운 투자처로 소개되고 있는 것만 보아도 알 수 있다. 특히 개발호재를 보고 투자 목적으로 사는 토지는 최소한 3~5년은 가지고 있어야 어떤 투자 목적을 달성하는 것이 자명한 일이다.
두 번째는 잘 알고 있지만 모든 투자의 핵심은 정보나 지식이 아닌 결정의 문제라는 것이다.속된말로 “너무 재면 주자할 수 없다”라는 측면이다. 대부분 일반인들은 토지 투자를 할 경우 여기저기 알아보고 TV나 각종 경제 매체, 혹은 각종 경제 전문가 등의 강의등을 통해 충분히 공부하고 체크했다고 착각을 한다. 하지만 가장 이상적인 부동산 거래는 매도인이 어떤 이유이든 싸게 본인의 물건을 시장에 내 놓 았을때 투자자가 목적을 정한 상태에서 과감한 결정을 하는게 더 중요하다.
좋은 매물을 찾는 시간보다 그 물건을 보고도 투자를 결정하는데 더 많은 시간을 소비한다면 절대 시장은 기다려 주지 않는다는 사실이다.
결론을 얘기하자면 이것저것 재보고 따져보고 알아보는 습관은 부동산 투자 손실을 막을 수 있다. 하지만 더 중요한 핵심은 객관적인 목적과 체크리스트를 만들었다면 그다음은 과감한 결정이다.
글 / 이진우 소나무 부동산연구소 소장
