“수익성 부동산경매 대중에게 큰 인기”
“수익성 부동산경매 대중에게 큰 인기”
  • 양평백운신문편집국
  • 승인 2011.11.08 10:08
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2011년 들어 부동산 경기가 회복하지 못하고 금융권의 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)의 부실화로 인해 중,소 건설업체의 부도가 잊따르고 있고 이에 부동산경기에 악영향을 주어 부동산 투자를 앞두고 있는 사람들에게 투자를 망설이게 하고 있다.

투자자 입장에선 당연히 안전성과 수익성을 보고 투자하고 싶어하는게 당연하다. 그러다 보니 최근 법원 경매시장에서도 투자심리를 보여주는 물건 기피 현상과 선호하는 물건이 눈에 띄기 보인다.

2011년 들어 부동산 경매 시장에 선호하는 부동산 물건이 바로 수익성 건물이다. 일반 매매시장에선 볼 수 없는 수익성 때문에 부동산 경매시장으로 취득하기를 원하고 있다.

얼마전 서울 남부지방법원에서 경매1계에서 매각 실시한 물건 중 사건번호 2010타경 17038호 금천구 독산동 다가구 원룸 주택이 매각이 되었다. 1회 유찰되어 감정가 158천만, 최저가1264백만원 감정가 대비 20% 감액되어 입찰을 진행하였는데 경쟁자 8명이 입찰에 참여하였고 낙찰가는 162천만원에 낙찰되었다. 감정가 대비 103% . 왜 이렇게 낙찰이 높게 되었을까? 그건 바로 높은 용적률에 의한 수익성 때문이다. 대지 73, 건물 각층41평 으로 해서 8층까지 있고 각층 원룸이 5개실로 되어 있어 수익성이 무려 투자대비 년 24%가 나오며 또한 1호선 독산역과 불과 7분거리에 위치하고 있다. 일반 매매시장에서 이런 물건을 찾기란 하늘에 별따기 보다 또한 이런 물건을 보유한 소유자가 팔리도 없다. 하지만 경매이기 때문에 나온 것이다.

경매하면 다소 어렵고 힘들어 할 수 있지만 권리분석과 명도만 잘하면 안정된 수익과 부동산 시세차익까지 볼 수 있다는 장점이 있어 투자자에겐 메리트 있는 선호하는 투자처다.

이런 비슷한 물건이 또 있었다. 수원지방법원 경매7계에서 실시한 사건번호 2010타경42227호 임의경매 수원시 권선구 탑동에 위치한 사건이다 이 물건도 감정가 813, 최저가6511회 유찰되어 입찰이 실시 되었는데 입찰인원이 32명에 최고가 93백만원에 낙찰 되었다. 이 물건 또한 대지 62, 건물 각 층 면적 37평씩 지하 1~ 지상4층이며 각층마다 원룸5개실이다.

투자대비 임대수익이 무려 17%가 나온다. 소액으로 투자해도 될 만한 물건이다. 입찰보증금10%를 준비하고 낙찰 받으면 부족한 대금은 은행대출로 우선 잔금을 치고 단기간 임대를 주어 보증금을 받아 대출금을 일부 변제하고 월세보다 낮은 이자는 월세로 상계해도 충분히 투자대비 15% 이상 수익이 나는 물건이다.

얼마전 411일 필자는 안산지원에서 매각 실시한 2010타경6713호 안산시 상록구 이동에 있는 다가구 주택에 입찰을 했다. 결과는 보기 좋게 떨어졌다. 감정가 75백만, 최저가 564백만 1회 유찰되어 입찰자 8명에 최고가 632백만원에 낙찰 되었다. 무려 감정가 대비 90%, 최근 낙찰률을 보면 그리 높지 않은 물건이다 생각할 수 있지만 이 물건엔 유치권신고가 2개나 있어 낙찰률이 상당히 높다고 할 수 있다. 왜 이렇게 높게 쓰고 낙찰을 받았을까 하는 의문이 들지 않을 수 없다. 그러나 자세히 보면 그렇게 쓰고도 이물건은 본인 투자금을 전부 회수하고도 돈이 더 들어오며 월세도 받을 수 있는 물건이다.

이 물건은 각층에 방2개실을 보유한 호실이 4개씩 있어 인근 전세시세가 6천만원이다.그렇다면 6× 15 = 9억이 들어온다는 계산이다. 그렇다면 결국 이 낙찰자는 돈 한푼 들이지 않고 최고의 부동산을 경매로 매입한 것이라 할 수 있으며 시세 차익도 볼 수 있다고 할 것이다.

요즘 다시 부동산 시장에 찬바람이 분다고 한다. 하지만 경매시장은 아직도 온기가 활활 타오르고 있으면 투자자들은 눈을 번뜩이며 수익이 될 만한 먹잇감을 찾아 헤매고 있다. 여러분들도 경매시장에 나온 물건을 잘 살펴보라 그러면 좋은 수익성 건물과 돈한푼 들이지 않고 돈을 벌수 있는 물건을 찾을 수 있을 것이다.

 

비싼 전세보다 경매로 저렴한 내집 마련......

최근 가을 이사철을 맞아 전세물량부족과 전세가격이 급등하면서 세입자들의 걱정이 늘고 있다는 기사가 연일 보도 되고 있다. 2년전 계약할 당시 보증금에 맞춰 이사할 곳이 없기 때문이다.

대기업 고액 연봉자라도 2년간 번돈을 탈탈 털어야 인근 지역으로 간신히 이사할 정도라니 할 말 다했다. 최근 서울 서초·강남·용산·송파·광진구가 전세보증금이 가장 비싼 상위 5개 지역으로 조사됐다고 한다. 이들 지역에서 전세를 재계약하기 위해서는 최고 9621만원을 마련해야 한고 하니 돈 없는 직장인들은 감히 엄두도 못 낼 일이라 이들 지역 세입자는 2년전 전세 자금만 가지고도 비강남권으로 이주가 쉬운 반면 하위권 지역 세입자는 경기도나 인천시로 쫓겨날 판이다.

2년전 전세보증금이 가장 쌌던 금천구 또한 현재 전세는 15437만원으로 2531만원 올랐으며 현재도 금천구는 서울지역에서 가장 전세보증금이 싼 곳이다.

또한 2년전 구로· 중랑· 노원· 강북· 금천구 지역으로 전세계약을 했던 사람이라면 현재로는 서울에 전세로 이사할 곳이 많지 않다. 이 지역의 당시 평균 전세보증금은 15449만원이하였으나 현재 이 돈으로는 금천구의 현재 상승한 전세 시세를 맞추기 힘들다.

결국 이들 지역의 세입자들은 전세보증금을 추가로 마련하지 못할 경우 서울을 떠나야만 한다는 결론이다.

수도권도 여유 있는 상황은 아니다. 과천· 성남· 안양· 용인시 등 서울과 가깝고 기반시설을 잘 갖춘 곳은 인기가 많아 전세 품귀현상도 벌어진다. 경기도의 전세 재계약을 위해서는 평균 2843만원이 필요하다고 한다. 고액 연봉자라도 2년동안 이 금액을 마련하기엔 쉽지 않는 일이다.

과천시에 거주하는 세입자들은 2년전 전세금(21328만원)으로 현재 서울의 관악·동대문·강동구 등으로 들어올 수 있으며 과천과 가까운 분당이 속한 성남시 역시 구로· 은평· 중랑구 등으로 올 수 있다. 또한 서울에서 전세가 상승이 가장 덜 한 곳은 은평구다. 은평구의 평균 전셋값은 18076만원으로 2년전에 비해 1650만원 오르는데 그쳤다. 하지만 쉽게 다른 곳으로 이주하기엔 안정된 곳을 떠나기란 쉽지 않은 일이다.

위와 같이 전국적으로 전세가격이 급등한 이유가 뭘까? 집값 상승 전망이 불확실한 매매시장을 수요자들이 왜면하면서 안정된 임대로 선회하는 심리로 인한 수요와 공급의 불규칙에 의한 현상이라고 볼 수 있다.

이런 분위기에서 어떤 결정을 내려야 할까 망설이는 분이라면 경매를 생각해 볼 수 있다.

최근 전세를 구하지 못한 마포구에 사는 최모씨(48)는 인근 공덕동에 위치한 32평 아파트를 경매로 구입했다. 부동산 경기 침체가 장기화 하면서 경매 낙찰률이 낮아 인근 시세보다 30%나 저렴한 가격으로 낙찰 받았다. 인근 마포구 지역 32평 아파트 매매 시세는 55~65천이며 전세가격은 무려 35천이나 하다 보니 차라리 경매로 아파트를 구입하자고 생각했던 것이 유효했다.

현재 서울 및 수도권 소형 평수 낙찰가 75%~85% 보이고 있으며 대형평수 아파트 낙찰가 60%~75% 보이고 있다. 이는 인근 시세 대비 무려 40%의 차이를 보이고 있다. 낙찰 받은 최모씨의 경우 인근 전세보증금 대비 약 95백만원을 더 주고 주택을 구입하였으니 무리한 금액이라고 보이지 않는다. 또한 부동산 경기가 더 침체되어 가격이 떨어진다고 하여도 저렴하게 구입하였으니 큰 부담이 되지 않는다.

A씨처럼 불확실한 전망이 있어 일반 매매로 취득하기는 부담스럽고 급등한 전세 보증금을 전세대출 또는 반전세로 들어가자니 부담스럽고 감당하기 힘든 수요자들이 최근 저렴한 법원경매로 내집마련을 하고자 하는 관심에 상담 문의가 많다는 것은 법원 경매가 일반 매매보다 경쟁력이 있다고 판단에서다. 최근 전세가 급등에 따라 부담이 되는 임대 수요자들에겐 확실하고 안정적인 매력이 있는 경매가 호감이 갈 수 밖에 없다. 최근 법원 경매 입찰장을 찾는 수요자들이 많다는 것은 이런 사실을 반증하고 있다.

 

/ 이영진 참좋은 부동산연구소 소장


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