요즘처럼 벚꽃이 화우(花雨)같이 내리는 시기가 오면 늘 생각나는 투자자가 있다.
지금은 필자와 호형호제하는 인간관계로 발전했지만 그때는 토지 컨설팅을 받으러 왔던 고객이었다.
한덕우 사장(가명 54세)이다.
한사장은 젋은 시절에는 남대문에서 의류업을 하면서 무역도 같이 사업을 해서 큰 돈을 벌었던 인물이다. 집은 한남동 이었고 분당에서 휘트니스 쎈터를 운영하고 있었고 지금도 사업을 한다. 필자가 한사장을 만난것은 2004년 꼭 이맘떄였던것 같다.
사무실로 고급 승용차를 탄 점잖은 분이 오시더니 "소장님!! 저 **역(중앙선 라인)근처에 토지 좀 알아봐 주세요~!! 하길래 '왜요? 더 좋은 토지가 많이 있는데요~~' 했더니 한사장이 하는 말이 저 간이역에서 자판기 커피를 마시면서 보는 밖의 풍경이 너무 이뻐서 그 근처에 땅을 좀 구입하고 싶다는 것이었다.
부동산 가격3승 법칙 이란것이 있다.
어떤 계획이 발표 시점에 가격이 한 번 오르고 공사가 시작되면 가격이 두 번째 상승을 하고 마지박으로 계획이 완공되면 마지막으로 가격상승이 이루어 진다는 내용이다.(요즘 가격상승 주기와는 맞지 않는면도 있다)
이미 중앙선 청량리에서 원주까지의 전철 계획은 발표 되었고, 공사가 시작되기는 했지만 기타 이유 등으로 빠른 공사가 진행되지 않을 때여서 전철역 부근의 큰 호재는 조금 장기적인 관점에서 투자가 이루어 지는 시기였다.
전철역 인근이라는 호재가 생긴 이후여서 가격도 일반 토지에 비해서 비쌌다.
대 부분의 소액 투자자의 상담 내용은 거의 같다. "소장님!! 싼 땅 추천 좀 해 주세요!" 아님 "단타로 빠질 토지 좀.." 대체적으로 이런 컨설팅을 하곤 했지, 작은 간이역에서 보는 풍경이 이뻐서 그 부근의 토지를 알아봐 달라는 분은 처음이었다.
그래서 그 해 6월쯤에 **역 부근 임야 2,000평을 평당 65만원씩에 매입했다.
그 임야는 진짜 벚꽃이 이뻤다. 그 후 한사장은 틈만 나면 매입한 임야에 식구들이랑 오곤 했었다. 그런데 그 임야가 자기를 사랑해 주는 이가 생겨서인지 다른 이들에게도 많은 매력을 뽐냈다. 그래서일까 그 다음해 같은 봄이 넘어 가기 전에 필지 당 약 300평씩 분할을 하여 평당 97만원-103만원까지 모두 매매가 되었다. 2000평 65만원씩 13억원은 소액 투자가가 덤비기에는 덩어리가 컸지만, 한 사장과 같은 재 테크의 달인들에게는 너무 매력적인 토지로 보여진것이다. 그 땅을 분할이라는 절차, 개발이라는 절차에 들이는 아주 조그마한 수고에 비해서는 너무 큰 이득을 준 것이다.
그 후 한사장과의 관계는 계속 이어졌다.
왜 필자가 한사장에게 재테크의 달인이라고 생각하게 되었는지는 그 다음 투자 컨설팅에서 증명 되었다. 필자가 진행하는 개발 계획 중 가장 큰 사업은 경기도의 남한강이 흐르는 지역의 임야 약 8만평을 대 규모의 고급 전원주택 단지로 개발하는 사업이 있다.
처음에 길이 없는 맹지. 땅의 좌향은 남향의 산이 매매로 매물이 나왔을 때 컨설팅을 통해 만났던 서울에서 건설업을 하는 이용덕(가명)회장이(부동산 투자 고수다)이 있다. 
매입해서 인.허가, 개발, 분양까지 필자와 같이 사업을 진행하기로 한 사업이다.
여기서 이용덕 회장도 토지 투자의 진정한 고수다.
처음에 이 산이 나왔을떄 필자의 생각은 개발을 하다가 도저히 안되면 현재 지목상 도로나 현황 도로는 없지만 예전에 산림녹화사업을 위해 닦아 놓았던 임도가 거의 산 중상부까지 있으니까 안되면 묘지로 개발을 해도 상당히 메리트가 있다고 생각을 하고 있었다.
다 알고 계시지만 과거에 무분별하게 묘지를 쓰던 매장 문화가 2000년 이후 사회적 문제가 되자 정부에서는 "장사 등에 관한 법률"이 제정하여 여러 가지 요건(거리, 면적 등)을 충족하여야만 묘지로 쓸 수 있게 법률로 정해놓았다.
그래서 우리나라 국민정서상 선호도가 높았던 매장 문화를 위한 묘지를 쓸 좌향이나 기타 풍수상의 조건을 만족한 산 들이 많이 남아 있지 않다.
그래서 그 용도로 차선의 방법으로는 생각하고 이용덕 회장에게 컨설팅 후 매입을 권유 하였다.
그런데 필자가 이런 숨은 고수들이 진짜 많다고 느꼈던 사람 중 대표적인 사람이 바로 이용덕 회장이다. 왜냐하면 필자의 컨설팅을 다 듣고 하시는 말이 "이번 주 등산화 신고 등산이나 한 번 하지? 이소장!! " 그래서 4-5시간에 걸쳐 전체는 아니지만 대략의 산정상 부근, 가장 경사가 심한 지역, 가장 경사가 없는 좋은 지역..등을 모두 밟아보고 산을 내려와서 손두부와 막걸리 한 잔을 마시며 바로 매입을 하기로 결정 한것이다. 그러면서 하시는 말씀이 "향도 좋고 개발만 가능하면 진짜 고급 전원단지 되겠네. 만약 개발이 안되면 묘지로 팔아먹어도 30만원씩은 받겠는데!! 일단 우리 회원들한테 한 1000평씩 팔구..하하~!!"
이미 그 분은 필자의 생각보다 더 많은 생각, 판로까지 판단하고 있었던 것이다.
처음에 길이 없는 맹지의 임야를 매입해서, 정확히는 밝힐 순 없지만 전체를 상당히 싼 가격에 매입했다. 그 후 바로 약 2만평 정도를 여러 가지 비용 충당을 위해(공사비용, 인허가 비용, 기타 비용 등)아주 가까운 사람들, 나중에 개발을 위해서 협조 할 수 있는 사람들 등에게 매매하였다. 그때 한 사장에게도 필자가 매입을 권하였다. 그런데 한사장도 필자의 컨설팅을 듣더니 놀랍게도 이용덕 회장과 반응이 똑 같았다. 일단 그 땅을 밟아보자! 2-3시간에 걸쳐 밟아보구 나더니 "좋네요!! 하다하다 안되면 우리 가족묘 쓰면 아주 좋겠는데요" 그리고 끝이다. 바로 5000평을 매입 하기로 결정 한 것이다.
그때 느꼈다. 진짜 토지 투자의 고수들은 일반 사람들과는 다르다.
일단 그들은 아무리 험한 산이라도 고나심이 있다면 직접 거의 다 밟아본다.
항상 그분들의 차에는 등산화와 나침반이 필수품이다.
일반 소액 투자자들도 딴것은 다 제쳐 두더라도 "내가 관심있는 땅은 꼭 밟아본다"는 이 원칙 한 가지만 지키더라도 요즘 수도권에 심각한 문제가 되고 있는 '나쁜 기획부동산'으로 인한 '사기피해'는 당하지 않을텐데 말이다. 참으로 안타깝다!!
이때 이용덕 회장이 전체 매입한 비용은 정확히 밝힐순 없지만 상당히 싸게 매입을 했다. 한덕구 사장도 평당 10만원이 안되는 금액으로 매입을 했다. 그 후 약 3년정도의 시간과 비용을 들여 한덕 사장이 매입한 필지까지 다행히 개발이 되어서 지목상 "도"(아주 중요하다-특히 임야에서 도로 문제는 분할문제와 더불어 가장 중요한 문제이다)러 바뀌었구 한덕구 사장은 본인의 세컨하우스 지을 땅 500평만 빼고 모두 35-40만원에 매매 하였다.그리고 한덕구 사장은 서울 한남동 저택과 이 곳의 세컨하우스를 오가며 아주 행복한 생활을 하고 있다.
위 사례의 토지 투자고수 에게는 공통된 특징이 있다.
먼저 맘에 드는 물건이 있으면 본인이 몇 번이고 직접 확인하고 밟아본다 일종의 그 땅의 기운을 느끼는 절차이기도 하다. 두 번째는 리스크를 감수한다. 그 리스크에는 시간이라는 리스크와 비용이라는 리스크가 있다. 세 번째는 정부 정책 등을 기초로 본인의 느낌대로 한다. 토지라는 분야는 일반 부동산 투자와는 틀린 부분이 좀 있다. "그 땅의 기운이 나하구 잘 맞어!!" "난 괜히 그 땅에 자꾸 가 보구 싶어" 등등의 조금은 비과학적인 측면이 많이 작용한다. 우리가 누구라고 하면 다 알정도로 유명한 연예인중 토지 고수가 있는데 그 분은 어떤 땅을 소개 받으면 하루에 2-3차례 그 땅에 가서 정좌를 하고 앉아 있는 분이 있다.
어떤 땅은 앉자마자 있기가 싫어서 바로 일어나지는 땅이 있고, 어떤 땅은 너무 편하게 오래 앉아 있고 싶은 땅이 있단다. 그래서 그 땅의 기운을 가지고 투자한 성공한 연예인도 있다.
일단 토지 투자의 가장 중요한 것은 본인의 목적이다.
위 사례에서의 토지 투자고수들처럼 치유할 수 있는 하자가(주로 도로 문제이다)있는 큰 땅을 '규모의 경제 측면'에서 싸게 매입해서 시간과 비용을 들여 나중에 큰 수익을 올리는 것이 목적인 사람이 있다. 또 일반 투자자들은 본인의 목적에 맞는 토지를 매입 하면 된다.
토지 투자의 결정에 중요한 부분이 있다.
먼저 정부 정책에 맞춰 본인의 목적을 달성하면 된다.
정부의 정책에 반하는 투자는 안 하는 것이 좋다.
무슨 말인고 하면 우리나라의 정부 정책 중 일반인이 접할 수있는 상위법인 "수도권정비계획법"에 보면 명확해 진다.
먼저 소개한 두명의 토지 투자 고수들은 서울 및 수도권 사람들의 로망인 '삶의 질의향상 ' 측면에 집중한 사례다. 더욱이 확정된 평창 동계올림픽 확정에 따른 수도권 동부 지역과 강원도 지역은 필자가 주장하는 바와 같이 범 수도권화가 되는 기반시설들의 착. 완공이 시작되기 때문에 세컨하우스- 멀티해비테이션 생활에 있어서 가장 큰 걸림돌인 접근성이라는 측면에서 아주 좋아진다.
기존의 전통적인 전원주택- 세컨 하우스의 입지 중 절대 강자라고 할 수 있는 남한강, 북한강이 흐르는 지역들은 고속도로나 전철등의 기반 시설의 확충 등으로 더불어 서울 도시민들이 더욱 더 세컨하우스로 가고 싶은 지역이 되었다.
이러한 지역에서는 반드시 치유할 수 있는 하자(주로 도로문제이다)가 있는 땅을 큰 규모로 매입하여 하자를 치유 한 후(이때 시간과 비용이라는 리스크가 발생한다)분할 절차를 통해 높은 수익을 올린다.
두 번째 본인이 노후에 안정된 수입을 원한다면 국제물류.첨단산업벨트나 해상물류.산업밸트 쪽을 주목하면 된다. 즉 새만금을 포함한 범 황해권 라인 쪽을 주목 할 필요가 있다.
요즘 부자들의 토지 투자의 흐름이기도 하다.
여러 가지 방법이 있지만 간단하게 나열해 본다.
1. 사 례
경기도 광주는 공장용지 등이 개발이 안되고 창고용도로 개발하는 것이 바람직.
서울에서 가깝고, 제2영동고속도로 ,제2경부고속도로 등 교통망이 아주 좋아지기 때문에 추후 창고나 물류 시설등의 부지로 적합.
광주시 오포읍 등의 지역은 분당의 접경지역이고, 물류 시설이 많아 돈이 있는 전주들의 관심대상으로 부각한 것은 지난 2006년경부터...
지가 상승도 기대할 수 있고, 임대도 가능하여 수익형 상품으로 주목받음
창고는 대개 평당 8,000~13,000원 정도의 임대 수익이 가능하다.
지목이 전이나 임야를 매입하여, 창고로 전환하면 지목변경에 따른 시세차익도 가능하고 임대수익도 가능하고...
광주와 용인, 평택, 남양주 등이 수요...서북부쪽으로는 파주와 김포
2. 사 례
경제자유구역에 따른 공장 수요가 많은 지역을 선정하여 지구단위계획이나 공장 허가등으로 시세차익을 기대.
지구단위계획이나 공장허가등으로 건폐율과 용적율이 완화되기 때문에 자연스러운 시세차익을 유도할 수 있음
당진과 화성, 평택등에서 주로 있었는데, 공장 허가(코드)를 받아 용지 상태로 매도하거나 임대차 형식으로 진행하는 사례가 많음. 공장은 평당 15,000~18,000원까지의 임대수익을 기대할 수 있음.
등을 꼽을 수 있다.
언제나 투자 트렌드의 흐름은 변한다. 하지만 가장 중요한 것은 본인의 기준을 정확히 가지고(목적 이란 말과 같음) 중장기 계획을 세운다면 토지라는 재테크 분야는 다른 부동산과는 다르게 그 땅의 소유함으로써 소유의 기쁨도 크지만 소유 후 사용, 수익도 가능하고 그럼으로써 얻는 심리적 신체적 만족은 다른 부동산 투자 상품이 절대 가질 수 없는 토지 투자의 기쁨이다. 또한 우리국민이 늘 갖고 싶어하는 "내 땅의 소유"라는 만족과 더불어 아주 큰 수익률의 투자 상품으로 존재 할 것이 분명하다.
글 / 이진우 소나무 부동산연구소 소장
