떠오르는 블루칩, 덕소~원주 복선전철을 주목하라.
떠오르는 블루칩, 덕소~원주 복선전철을 주목하라.
  • 양평백운신문편집국
  • 승인 2011.09.28 14:01
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환호성과 기쁨으로 만감이 교차된 201177.

뮌헨(25), 안시(7)를 제치고 3번째 도전 만에 드디어 평창(63)에서 2018년 동계올림픽 유치가 확정되면서 국민적 염원이 이뤄졌다는 것 이외에도 이에 따른 경제효과에 대한 관심이 높다. 평창 동계올림픽 유치위원회의‘2018 평창 동계올림픽 개최 타당성 조사 보고서에 따르면 동계올림픽 개최로 얻는 전국 총생산 유발 효과는 무려 204973억원에 달하는 것으로 나타났다. 이는 88 서울올림픽의 5, 2002년 월드컵의 2배에 이르는 금액으로 부가가치 유발액은 87546억원, 고용 창출 효과는 23만 명, 대회 기간 중 외국인 관광객은 20만 명으로 추산되고 있다. 실로 엄청난 파급효과가 기대되고 있다.

하지만, 장및빛 청사진에도 불구하고 평창으로 가는 교통 인프라는 거의 제로에 가깝다고 볼 수 있다. 결국, 동계올림픽을 성공적으로 치르기 위해서는 교통망 구축이 최우선 역점사업이라 할 수 있다. 최우선 역점사업으로 교통 인프라를 구축하기로 한 만큼, 토지 투자자의 입장에서는 단비와 같은 것이다.

평창 동계올림픽을 성공적으로 유치하면서, 강원도는 동계올림픽 개최지 결정에 따른 강원 SOC 2020 비전과 전략을 발표하였다. 이 비전에 따르면 고속철도망과 도로망의 경우 30개 노선에 약 24조원이 투자되며, 대부분의 노선이 동계올림픽이 개최되는 알펜시아와 보광휘닉스파크, 중봉활강경기장, 강릉시 일원 등 주요 경기장을 연결한다.

광역철도망으로는 원주강릉복선전철, 여주원주 수도권전철, 춘천속초(동서고속화)철도, 중앙선 덕소원주 복선전철, 중앙선 원주제천 복선전철, 용문(홍천)춘천 복선전철, 강릉제진 노선 등 7개 노선 520.4구간이 개통된다.

 

고속도로는 수도권 1시간대 구축을 목표로 동서고속도로(동홍천양양), 동해고속도로(주문진속초, 동해삼척), 2영동고속도로, 영동고속도로(여주강릉) 5개 사업에 79354억원이 투자되고, 국도에는 올림픽 경기장 간 30분대 접근이 가능한 도로망 구축을 위해 18개 노선에 33176억원이 들어간다. 국도 6호선(둔내횡성), 7호선(망상옥계), 31호선(영월방림장평), 42호선(원주방림, 정선동해), 59호선(진부문곡) 등이 대상이다. 이 가운데 제2영동고속도로, 동서고속도로, 덕소원주복선전철, 원주~강릉복선전철, 여주~원주 복선전철, 춘천~속초 복선전철을 눈여겨 볼만한 프로젝트라 할 수 있다.

 

투자 발길 이어지는 양평·가평

그동안, 경기도 양평·가평군 일대의 땅값은 전원주택 및 펜션 부지 개발 가능성과 주변 자연경관에 따라 매겨져왔다고 하여도 과언이 아니였다.

그러나, 이러한 투자 바로미터가 달라지면서 역세권을 중심으로 토지 수요가 늘고, 가격도 강세로 전환되고 있는 것이다. 달라지는 투자의 바로미터는 바로 양평에서는 중앙선이고, 가평은 경춘선 복선전철이다.

경춘선 복선전철의 화려한 주목을 받은 것과는 달리, 조용히 새로운 강자(투자처)로 자리매김되고 있는 중앙선을 눈여겨 볼 필요가 있다.

중앙선은 용산~덕소역 구간에 이어 덕소역에서 팔당역까지 연장 개통(2007.12.27), 팔당역에서 경기도 양평군 양서면에 소재한 국수역까지 연장 개통(2008.12.29), 국수역에서 용문역까지의 구간 개통(2009.12.23), 최근 20101221일에는 상봉역과 오빈역이 개통되면서 현재의 양평의 미래가치를 갖추게 한 황금노선이라 할 수 있다.

양수~신원~국수~아신~오빈~양평~원덕~용문 노선을 관통하고 있는 양평의 매력은 서울 동쪽에서 가장 가까운 개발 가능 지역임과 동시에 자연을 함께 한 청정지역이라는 점이다. 시 승격을 앞두고 인구 유입에 적극적인 양평은 상대적으로 개발행위나 건축 인허가 절차가 다소 용이하다는 점에서 투자자들의 발길이 꾸준히 이어지고 있는 이유다.

시가화예정용지 계획도에서도 복선전철을 따라 시가화예정용지가 포진되어 있는 것은 우연이 아니라는 방증이다.

양평의 미래를 엿볼 수 있는 도시기본계획을 살펴보기로 하자.

2020년까지 양평군은 도시지역 5.6%(양평읍. 양서. 개군. 용문. 지평. 청운. 양동면 일부)와 농림지역 38%, 관리지역 52.6%, 자연환경보전지역 3.8%인 비도시지역으로 용도지역 재편을 구상하고 있다. 개발제한구역으로는 양서. 서종. 강하면 일부지역에 포진하고 있다.

수도권 발전방향으로 이천~양평축은 전원도시 및 관광벨트를 구축하기로 하면서, 중앙생활권(양근면. 공흥면. 옥천면)5.9만명, 서부생활권(서종면. 양서면)2.5만명, 남부생활권( 강상면. 강하면)1.5만명, 중부생활권(용문. 지평면. 개군면)4.4만명, 동부생활권(단월면. 청운면. 양동면)2.7만명으로 인구 17만명을 목표로 하고 있다.

시가화예정용지는 19.43로 분당 크기의 면적을 개발하고, 나머지는 청정지역으로 보전하고 하기로 한 기본계획으로 보아 양평의 전원 로망은 계속 될 것으로 보인다.

시가화예정용지의 분포도를 눈여겨 본다면, 주거단지는 역세권 중심의 개발이 주류를 이루고 있다는 점과 산업단지는 청운면에 국한되어 있다는 점이 특징이다.

 

계획관리지역의 땅이 무조건 좋다?

양평의 도시기본 Map에서 보았듯이, 개발 효과를 극대화하면서 청정지역을 유지하고자 하는 수도권의 허파 역할을 자처하는 것임을 알 수 있다.

베이버부머 은퇴와 맞물려, 전원생활의 로망을 이룰 수 있는 1순위가 바로 양평.가평이다.

시대적 니즈(Needs)에 맞물려 있음에도 불구하고, 전원주택을 짓고자 하는 투자자들의 오해가 많은 것이 현실이다.

과거와는 다른 패턴을 보이는 토지시장에서 쉽게 볼 수 있는 오해, 계획관리지역의 땅이 무조건 좋다는 것에 대해 알아보기로 하자.

토지의 효율성 측면에서 집약적으로 활용하는 것이 좋다는 것은 상식이라고 할 수 있다.

그런 측면에서 계획관리지역의 건폐율(40%)과 용적률(100%)은 생산관리지역(20%, 80%)보다 좋기 때문에 가치가 다르게 형성되는 것이 당연스럽게 받아들여지고 있다. 가령, 100평의 땅에서 계획관리지역은 40평 이하의 범위에서 건축할 수 있는 반면에 생산관리지역은 20평 이하의 범위에서만 건축할 수 있어 토지의 활용도 측면에서 계획관리지역이 낫다고 보는 것이다.

그렇다면, 층수나 높이 측면에서 달리 생각해 보자. 계획관리지역은 용적률이 100%이기에, 100평의 토지에서 1층과 2층은 40평씩, 3층은 20평으로 신축할 수 있다는 계산이 나온다.

생산관리지역은 어떨까? 100평의 토지에서 건폐율 20%를 적용하여 용적율이 80%1층부터 4층을 20평까지 신축할 수 있다. 물론, 법률상 최대 허용되는 범위내에서 산출했지만, 계획관리지역은 3층인데, 생산관리지역은 4층이다.

높이의 효율성에서는 생산관리지역이 좋지 않은가? 계획관리지역의 지가가 생산관리지역의 지가의 2배라면 차라리 생산관리지역의 땅이 더 낫다고 말할 수 있는 것이다.

토지에 관심을 두는 초보 투자자와 충분한 상담 끝에, 좋은 물건을 찾아 동행하다 생산관리지역이나 보전관리지역의 땅을 추천하면 이상한 눈초리로 필자를 바라 본다. 십중팔구, 계획관리지역의 땅이 좋은 것은 삼척동자도 다 아는데 왜 생산관리지역이나 보전관리지역을 소개해주냐고 핀잔을 주는 것이다.

토지에 입문하거나 관심을 두기 시작한 일반적인 투자자들이 쉽게 들을 수 있는 토지법칙의 하나는 공장이나 창고, 물류용지, 휴게음식점 등을 신축할 수 있는 계획관리지역을 무조건적으로 매수하라는 것이다. 물론, 맞는 말이다.

하지만, 공장이나 창고, 물류부지 등을 신축하려면 어느 정도의 면적이 필요할까? 아마도 최소 1000평 이상의 땅이 필요할 것이다.

그렇다면, 소액투자자가 접근하기 용이할까? 전원주택 부지로 1,000평이상의 땅이 필요할까?

어떤 용도로 매수하는 것이냐고 되묻는다면, 역시나 소액투자자로서 공장 등의 용도에 접근하기에는 가용자금이 부족해 전원주택이나 근린생활시설 등의 용도로 접근하고 싶다고 하는 것이다.

그렇다면, 생산관리지역에서는 전원주택이나 근린생활시설이 불가능한 것인가? 생산관리지역은 물론 보전관리지역, 때로는 농림지역 등에서도 가능하다. 결국, 실수요자 입장에서는 도심과의 접근성이 더 중요한 것이다. 막연하게 계획관리지역의 땅이 좋은 것으로만 알고 있는 해프닝이라 할 수 있다.

또 다른 사례다. 자연녹지지역은 건폐율 20%, 용적률 100% 이하로 알려져 있다. 토지 효율성 측면에서 볼 때 계획관리지역보다 떨어진다.

하지만, 자연녹지지역은 도시지역에 속하는 용도지역이고 계획관리지역은 비도시지역에 속하는 용도지역이다. , 계획관리지역의 주변은 전형적인 농촌생활의 연장선상에 있는 전. 답 등이 대부분이고 자연녹지지역의 주변은 도시지역의 확산을 기대할 수 있는 전. 답 등으로 이루어져 있다. 현장을 동행하면 자연녹지지역에 더 매력을 느끼게 하는 요인인 것이다.

무조건적으로 계획관리지역의 땅이 좋다는 편견으로 토지 투자에 나서는 우를 범해서는 안되는 이유다. 어느 용도지역이든, 전원주택이나 근린생활시설을 신축 후 대지로 지목변경한다면 그 시세는 어떨까 고민해 보자. 고민 속에 어떤 토지를 매수하여야 하는지 그 혜안을 얻을 수 있을 것이다.

아울러, 용도지역은 국가의 행정 편의상 분류한 것이라는 것임을 잊지 말아야겠다.

 

, 알아야 하는 토지 Tip

1. 보전관리지역 : 자연환경보호, 산림보호, 수질오염방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위해 보전이 필요하나 주변의 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역.

2. 생산관리지역 : 농업. 임업. 어업 생산 등을 위해 관리가 필요하나 주변의 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역.

3. 계획관리지역 : 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역이나 자연환경을 고려하여 제한적인 이용. 개발을 하려는 지역으로서 계획적. 체계적인 관리가 필요한 지역.

4. 자연녹지지역 : 녹지공간의 보전을 해하지 아니하는 범위안에서 불가피한 경우 제한적인 개발이 가능한 지역

건폐율(建蔽率)과 용적률(容積率)

건폐율은 대지면적에 대한 건축면적(한 필지의 대지에 2 이상의 건축물이 있는 경우에는 2 이상의 건축면적의 합계로 함)의 비율을 말하고 용적률은 대지면적에 대한 건축물 연면적(한 필지의 대지에 2 이상의 건축물이 있는 경우에는 이들 연면적의 합계로 함)의 비율을 말한다.

 

투모컨설팅 강 공 석 대표


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