국토해양부가 발표한 8·18 대책의 핵심은 민간임대주택사업자의 세제 완화와 전세대출 상환액 소득공제 확대, 한국토지주택공사(LH)의 민간 다세대주택 매입을 통한 공급 확대 등이다. 임대주택사업자에 대한 세제혜택 기준을 현행 3가구에서 1가구 이상 임대하는 경우로 완화했고, 임대사업자가 거주하는 주택에 대해서는 일반세율을 적용해 과세하겠다는 것이다. 한나라당이 국토부에 도입을 요청한 부분적 전월세 상한제는 전월세 상승률을 연간 5% 이하로 유지하는 임대사업자에게 소득세 및 재산세를 인하하는 방안이지만 이번 안에는 빠졌다.
다주택자들에 대한 세제혜택이 이번 대책의 핵심이지만 집값상승기대감이 없는 실정에서 오히려 전세 물건은 줄고 월세만 늘어날 수도 있다.
이명박 대통령의 8.15 축사에서 공공임대주택에 대해 언급한 이후 단3일만에 급조해 발표했다는 점에서 설익은 면이 없진 않다.
8·18 대책은 지난 2·11대책을 조금 보완한 것이고 막판 당정협이없이 발표되어 국회통과에 난관이 예상된다. 전월세 대책과는 별도로 은행권의 신규 가계대출 전면 중단 사태가 전세시장에 미칠 악영향이 우려된다.
당장 주택담보대출을 받기 어려워진 만큼 기존 매매수요까지 거꾸로 전세시장에 유입되어 전세난이 더 심해질 수 있다.
결론적으로 이번 대책에 대한 효과는 미미할것으로 보이는데 올해 하반기에는 재건축·재개발 서울시내 재건축ㆍ재개발사업지에서 이주수요만 1만6000여 가구에 달한다. 특히 이 중 절반 이상인 1만여 가구가 강남권에 몰려 있는데 강동구 고덕시영(2500가구)을 필두로 대치동 청실 1446가구, 우성2차 354가구, 신반포 한신 727가구 등의 이주가 진행 중이거나 예정돼 있어 이번 대책이 당장 효과를 내어 하반기 전세 시장을 잠재우기는 역부족이다.
민간임대주택사업자의 세제 완화
수도권 민간 임대사업자에 대한 세제지원 대상이 1호로 대폭 줄어들고 취득가액 기준(6억원)도 상향 조정된다. 이렇게 되면 수도권과 지방 구분없이 전국 어디에서나 1가구만 임대해도 양도세 중과 배제, 종부세 비과세 등 세제혜택을 받을 수 있게 된다. 아울러, 매입임대사업자가 거주하는 기존주택(1가구) 대해 보유기간 요건 등을 충족하는 경우 1가구1주택자와 같이 양도세 비과세를 적용(현행 일반세율과세)할 방침이다. 지금은 서울 등 수도권의 전용 149㎡ 이하，취득가격 6억원 이하 주택 3가구 이상을 5년간 임대해야 양도세 중과대상에서 제외하고 종부세 비과세，법인세 추가과세(30%) 면제 등의 혜택을 주고 있다. 특히 매입임대사업자가 거주하는 기존주택 1가구에 대해서는 3년 이상 보유 시 1세대1주택자와 같이 양도세 비과세를 적용할 계획이다.
하지만 현재도 다주택자 중과제도는 2012년말까지 유예하고 있다. 또한 본인주택외 1채만 신고하지 않고 임대하고 있는 분들이 많은 실정에서 재산노출과 소득세 부담,5년간 임대에 대한 리스크까지 안고 임대사업자를 대폭 늘릴 수 있을는지 의문이다. 단 집값 상승에 대한 분위기만 조성된다면 임대사업자 세제지원없어도 임대사업자가 대폭 늘 수있다.
전월세 임대료에 대한 소득공제
서민층 임대료 부담을 덜어주는 정책도 포함되었다. 현재 연소득 3000만원 이하 무주택 근로자에게만 적용되고 있는 전월세 임대료에 대한 소득공제를 연소득 5000만원 이하까지로 대상을 확대한다. 현재는 부양가족이 있고 연간 총소득이 3000만원 이하인 무주택 가구주로 85㎡ 이하 중소형 주택을 전세로 임차하면서 대출을 받았다면 원리금상환액의 40%까지, 월세세입자는 연간 월세액의 40%까지 각각 300만원 한도 안에서 연말정산 때 소득공제를 받을 수 있다.이번에 소득범위가 5000만원 이하까지 확대되면서 서민층에서 중산층까지 포괄해 소득공제혜택을 볼 수 있게 된 것이다.
소형주택 전세보증금은 소득세 과세대상에서 한시적으로 배제키로 했다. 현재는 3주택 이상 다주택 보유자로서 전세보증금 합계액이 3억원을 초과하면 초과분에 대해 일정 비율로 소득세를 물리고 있다. 하지만 이번 대책에서는 다주택 임대사업자라도 전용면적 60㎡ 이하 소형주택이라면 가구 수와 상관없이 소득세를 한시적으로 감면받게 된다.
주택기금의 생애 최초 주택구매자금 금리가 연 5.2%에서 4.7%로 인하된다는 내용도 포함돼 있다. 전세시장에 집중된 수요를 분산하기 위해서다.
공공 임대주택 공급 강화
이명박 대통령이 지난 8ㆍ15 경축사를 통해 공공의 임대주택 공급 강화 의지를 밝히면서 그간 주 사업시행자인 한국토지주택공사(LH)의 재정난에 따라 지지부진했던 임대주택 건설도 탄력을 받게 된다. LH에서 하고 있는 다가구 매입 임대사업을 다세대 신축 주택까지 확대할 예정이다. 민간이 짓는 다세대주택을 LH가 사들여 저소득자용 보금자리주택으로 세를 주는 방식이다. 국민임대주택에 대한 정부의 건설지원 단가(3.3㎡당 541만원)를 상향 조정해 LH의 임대주택 공급 여력을 확대하는 방안도 추진된다. 정부는 또 공공부문의 임대주택 공급을 확대하기 위해 민간 사업자가 신축하는 전용면적 60㎡ 이하의 다세대주택 2만가구를 한국토지주택공사(LH)에서 매입해 하반기 중 장기전세주택으로 추가 공급하기로 했다. 임대기간은 10년이며, 입주자들이 원하면 5년 뒤 분양전환이 가능하다. 하지만, 재정난에 허덕이고 있는 LH가 이르면 9월에 공고를 내기 때문에 , 하반기 전세난 완화에는 역부족이다. 의문이다.
오피스텔 대출요건 완화와 임대사업
정부는 또 지난 1ㆍ13 대책에서 도시형생활주택, 다세대ㆍ다가구 등 건설자금 지원을 확대했지만 오피스텔은 자금 대출실적이 저조함에 따라 오피스텔의 대출조건(실 규모 12~30㎡, 대출 한도 ㎡당 40만원, 3년 일시상환)을 일부 완화해주는 방안도 내놓았다. . 주거용 오피스텔도 임대주택으로 등록해 임대주택 수준의 세제 혜택을 받게 되면서 오피스텔투자수요는 더 늘어날 전망이다. 하지만1~2인가구 대상 오피스텔임대사업으로는 3~4가구 대상 전세난을 잡기에는 역부족이다. 이번 기회에 주거용 오피스텔로 전환하는 기존 업무용 오피스텔도 늘어 5년 이상 임대가 의무화되는 임대물량이 대폭 확대될 것으로 예상된다.
전세난 해결의 실질적 대책
임차인들이 시장에 대해 보다 정확한 정보를 파악할 수 있도록 전월세 확정일자 신고자료를 통해 올초부터 공개하고 있는 전월세 거래정보 데이터베이스가 확충된다.아파트에 대해서만 공개중인 전월세 실거래 가격정보를 단독 및 다세대로 확대된다. 임차임들이 지역별, 가격별, 규모별로 원하는 단지를 검색할 수 있도록 시스템 확충에도 나선다. 또한 정부는 준공 후 미분양이 집중된 지역 등에 광역급행버스 노선을 확충해 전ㆍ월세 수요를 흡수한다는 대안도 발표했지만, 버스 노선 확충이 재원과 이해관계 때문에 단기간에 이뤄질 수 있는 것이 아니어서 많은 논란이 예상된다.
전세난 해결책은 세제와 금융혜택, 교통확충과는 별도로 전세수요를 매매수요로 돌리는 근본적인 대책이 요구되어 진다.
우선 가을 이사철 전셋값 급등 현상을 사전에 차단하기 위해서는 수도권의 준공후 미분양 아파트를 전세 물량으로 흡수할 수 있는 대책부터 나와야 한다.
현행법상 1주택자가 다른 주택을 취득한 경우 2년 내 기존 주택을 팔면 양도세가 비과세되지만 최근 부동산 침체로 매수자가 쉽게 나타나지 않는 경우가 있기 때문에 비과세기간을 현행 서 3년으로 늘려 유휴주택을 전세로 활용할 수 있도록 해야한다. 또한 준공 후 미분양아파트를 취득할 경우 주택담보인정비율(LTV)을 일정수준높여주는 방안도 생각해 볼수 있다.
과거처럼 집값이 오르지 않는 시점에서 전월세 주요공급원인 다주택자에 대한 시각도 바뀌어야 될 때다. 양도세 등 다주택자에 대한 무거운 과세와 양도세의 장기보유특별공제 혜택을 다주택자에도 확대해야 한다.
주택청약제도도 손질해야 하는데 민영과 공공등 중소형 주택은 무주택자 우대하고 중대형 주택은 교체수요자 중심으로 개선해야 한다. 민간주택의 주택공급을 활성화하기 위해 분양가상한제 폐지등도 병행해야 한다. 전월세 대책이 효과를 보기 위해서는 전세수요를 매매로 돌리는 다각적인 대책이 요구되어져야 되는데 전제요건이 집값 상승에 대한 기대감이 있어야 한다는 점이다. 우선적으로 총부채상환비율(dti)등을 일부 완화해서 탄력적으로 운영하고 전세난이 안정될 때까지 추가 보금자리 주택지정. 공급도 자제할 필요가 있다.
글쓴이 / 유엔알 컨설팅 대표 박상언
