토지를 개발할 때 적용되는 법들은 어떤 법들이 있을까?
토지를 개발할 때 적용되는 법들은 어떤 법들이 있을까?
  • 양평백운신문편집국
  • 승인 2011.09.07 09:51
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오늘은 먼저 환경정책기본법의 사전환경성검토대상면적에 대해서 알아보자.

먼저'사전환경성검토대상'은 환경에 영향을 미치는 행정계획의 수립 또는 개발사업(행정계획의 수립이 요구되지 아니한 개인들의 개발 사업을 말한다)의 허가, 인가, 승인, 면허, 결정, 지정 등을 함에 있어 해당 행정계획 또는 개발 사업에 대한 대안의 설정. 분석 등 평가를 통해 미리 환경측면의 적정성 및 입지의 타당성 등을 검토하는 것을 말한다.

부나 관에서 하는 모든 사업과 민간이 개발사업 등을 할 때 일정면적 이상이 넘으면 환경정책기본법의 '사전환경성 검토대상이 되는 것이다.

그 일정 면적 이상은 다음과 같다.

1)국토계획법상 관리지역일 경우 사업계획면적이 다음의 면적 이상인 것

보전관리지역:5,000m²이상, 생산관리지역:7,500m²이상, 계획관리지역:10,000²m이상,

농림지역:7,500m²이상, 자연환경보전지역::5,000m²이상,

2)자연환경보전법 제2조제12호 및 제12조에 따른 생태. 경관보전지역의 경우 사업계획 면적이 다음의 면적 이상인 것.

) 핵심구역 : 5,000m²

) 완충구역 : 7,500m²

) 전이구역 : 10,000m²

)자연유보지역 : 5,000m²

야생 동. 식물 보호법에 따른 야생 동. 식물보호구역 : 5,000m²

3)산지관리법에 따른

- 공익용산지의 경우 사업계획 면적이 10,000m² 이상인 것.

- 공익용산지 외의 경우 사업계획 면적이 30,000m² 이상인 것.

4) 도시지역인 경우 - 수도법에 따른 광역상수도가 설치된 호소의 경계면으로부터 상류로 1km 이내인 지역( 팔당수계 지역인 경우 특별대책지역1권역으로서 수변구역의 지정대상이 되는 지역으로 한다)

-사업계획 면적이 7,500m² 이상인 경우(공동주택인 경우 5,000m²이상인 것)

그 사업이 행정 계획일 경우 몇 가지 예외적인 사업을 제외 하고는 10,000m²이상인 것을 그 기준으로 한다.

이제까지 알아 본 개발에 관련된 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국토계획법)상 개발행위허가, ’환경정책기본법에의한 사전환경성검토대상면적한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률에 의한 수질오염총량 관리제에 대해서 종합적으로 적용해보자.

예를 들어보자. 평소 요양병원을 운영하며 물 맑고 공기 좋은 양평이나 가평 등에서 봉사활동 하는 마음으로 노후를 보내고 싶었던 A씨는 잘 알고 지내던 중개업자 B씨에게 그런 토지를 구해 달라고 중개 의뢰를 했다. “토지는 6천 평 정도에 건축은 3층 정도로 1.2.3층 합해서 한 2,000평 정도가 좋겠다고 의뢰를 했다

그럼 B씨가 가장 먼저 할 일은 무엇일까? 당연히 제일 먼저 국토계획법상 요양병원 등을 건축할 수 있는 용도지역의 토지를 알아보아야 할 것이다. 대략적으로 3층에 2천 평 정도니까 1층 건축면적은 약 1,000평정, 2,3층 각 500평 정도가 적당하다. 일단 건폐율이나 용적률은 관리 지역 중 최저 비율을 주는 보전관리 지역이 각 20%, 80% 이하이니 전체 면적을 모두 활용한다고 가정 했을 때 보전관리 지역에서도 가능하다. 상대적으로 계획관리 지역 보다는 보전관리 지역의 토지 가격이 저렴하니, 용도지역은 보전관리 지역으로 정하면 된다.

그러나 잊지 말아야 할 중요한 문제가 있다.]

전의 칼럼에서 밝혔듯이 양평, 가평 등은 광주, 남양주, 용인, 이천, 여주 등의 지역(7)2013년부터 수도권에 의무제로 시행하기로 한 수질오염총량관리제2008년도부터 이미 임의제로 시행하기로 되어있는 지역이다.

그러면 먼저 B씨가 해야 할일은 무엇일까?

일단 용도 지역 중 보전관리 지역의 토지를 그런 입지에서 찾아야 된다.

두 번째. 그런 입지에서 토지를 찾았다면 바로 해당 지자체 환경관련 부서를 찾아가야 한다. 가서 해당 행정구역을 알려주고 오염총량관리제에 따른 해당 지역의 배출허용총량(물하량)이 남아 있는지 먼저 물어봐야 한다.

그 다음 만약에 배출허용총량(물하량)이 남아 있다면 지금 의뢰자가 요구한 면적은 보전관리 지역에서의 토지 약 6,000평이니까 환산하면 19,835m²이다.

사전환경성검토 대상면적이 보전관리 지역에서 5,000m²이상이라고 했으니까, 그 해당 관청 앞에 주로 밀집해 있는 설계 사무실로 가서 상담해서 사전환경성검토를 받고 적법하게 사업을 진행하면 된다.

만약 관청에서 배출허용총량이 남아 있지 않다고 하면 어떻게 해야 할까?

그 지역은 포기해야 한다.

수질오염총량관리제의 목적이 바로

과학적인 수질관리를 통한 환경규제의 제고와 환경과 개발을 함께 고려함으로써 유역의 지속가능성 제고, 광역. 기초지자체별, 오염자 별로 배출할 수 있는 오염 부하량을 할당하여 상호간에 책임을 명확히 함으로써 광역적인 유역을 효율적으로 관리할 수 있는 시스템을 만들고자 한 것이다. 즉 수역의 목표수질을 유지 달성하기 위해 유역 내 오염물질의 배출한도(배출허용총량)을 정하여 관리하는 제도를 도입하게 된 것이다.

    - 배출허용총량의 한도 내에서 지역개발이 허용 됨이니까 말이다.

오염총량관리제에서 배출허용총량이 남아 있지 않다면 행정계획이나 개인의개발계획불문하고 개발을 하지 못한다.

방법은 두 가지이다.

지역을 바꾸거나 면적을 줄여서 사업을 하면 된다.

 

/ 이진우 소나무 부동산연구소 소장

 

 


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