많은 현장에서 실제 상담을 하다보면 많은 분들이 도로로 인하여 고통을 받고 있다 는걸 확인할 수 있다.
양평만 하더라도 수십 아니 수백 군데에서 크고 작은 도로로 인한 민원이나 분쟁이 끊이질 않고 있어 큰 사회 문제화 되고 있다.
이것은 개인의 소유권이란 '사권보장'과 '도로' 란 공적재산과의 충돌이라고 볼 수있는데 딱 떨어지는 정답이나 해결책이 없으니 참 답답하다.
먼저 개발하고자 하는 토지(건축 포함)가 도로에 직접 접하고 있다면 개발행위허가를 받는데 아무 문제가 없는 최상의 조건이라 할 수 있지만, 도로에 직접 접하지 않은 경우가 많다. 따라서 개발행위허가를 받으려면 지적법상 도로에서 당 필지까지 진입 할 수 있는 도로를 확보해야한다.
그것을 인허가와 관련하여 진입로라고 한다.
대개의 경우는 이해 당사자가 있다면 그 이해 당사자의 승낙을 받아 도로(사도)개설 허가를 받은 후 개발이나 건축을 한다. 그리고 준공 후에는 사용승낙을 받은 사도 부분은 지목이 “도” 로 바뀌는 것이다.
일단은 건축법상 도로의 조건을 알아보자.
일반적으로는 건축물의 대지는 2M이상이 도로에 접해야 한다.
그리고 우리가 개발 등을 할 때, 흔히 접하는 막다른 도로의 경우에는 주도로 에서 그 필지까지의 거리가 10M미만일 경우는 2M의 너비, 10-35M미만일 경우는 3M의 너비, 35M이상은 6M(도시지역이 아닌 읍. 면 지역은 4M 가 되어야 한다.
그리고 현장에서 분쟁이 많은 공부상 도로와 현황상 도로를 알아보자.
일단 개발행위를 하기 위해서는 지적도상 도로이고, 그 현황도 도로. 즉 그 공부상과 현황상 도로는 일치함을 원칙으로 한다.
그런데 우리가 실질적인 투자나 개발(건축)행위를 할 때 흔히 겪는 계약의 경우는, 현황은 지적도상 길 없는 땅(맹지라 한다)이나, 길 사용승낙 조건으로 매매가 체결되는 경우가 많다.
이때는 사용을 승낙해준 땅 소유자(승역지)의 인감이 첨부 된 승낙서(토지 사용 승낙서)가 있으면 계약은 별 문제 없이 체결 될 수 있으나, 문제는 이때부터이다.
다행히 토지를 매입한 사람(요역지)이 애초의 계획대로 개발(건축)행위를 하여, 준공을 받아서 지목을 “도“로 바뀌면 아무 문제가 없으나, 어떠한 이유 때문에 그 행위를 못한 상태에서 첫째, 본인(요역지 소유자)이 토지를 다시 매매하는 경우나 둘째, 승낙서를 해 준 토지 주인(승역지 소유자)의 소유권이 바뀔 경우, 이때부터 문제는 쉽지 않아진다.
먼저 원칙적으로는 첫째의 경우 현 토지 소유자가 사용 승낙서를 받았다면, 후의 계약자에게 승계를 시켜주면 되고, 둘째 경우는 승낙서를 해준 주인의 소유권이 바뀔 경우에도 전의 소유자가 다른 필지의 소유자에게 사용 승낙서를 해 주었기 때문에 그 승낙서는 유효하다.
그런데 현장에서의 여러 경우들을 보면 그렇게 원칙대로, 간단하게 해결 될 문제는 아니다. 일단 허가 목적대로 개발 행위를 하지 않았기 때문에 현재 공부상 소유자와 사용 승낙서상 명의인 동일하지 않을 경우 관청에서는 나중의 민원 등을 생각해서 현재 소유자의 명의로 된 사용 승낙서(인감첨부)를 다시 요구 한다.
물론 토지 사용 승낙서를 받은 사람이나 해 준 사람이나, 승낙서를 해 줄 당시에는 어떤 종류 든지의 반대급부가 있었기 때문에 사용 승낙서를 해 줬을 것이다.
그것이 금전이든 아니면 내가 개발한 토지를 팔 기 위해서든 그 1차 당사자 간에는 문제가 거의 발생하지 않는다.
문제는 소유권 이전이 그 이후에 이루어 지어 책임 공방이 벌어질 때이다.
여기서 명확히 알아야 할 것이 있다.
그것은 관청에서의 인.허가에 관련된 문제와 민.형사상의 법적인 문제는 별개의 문제로 판단해야 한다는 것이다.
즉 위의 둘째 경우처럼 사용 승낙서를 해준 토지 소유자(승역지)가 매매를 하여 소유권 이전이 이루어 질 당시, 그 내용을 매수할 매수인에게 도로 부분의 “사용승낙의 승계”를 특약사항으로 매매를 하더라도, 그 매수인이 기존의 토지 사용 승낙서를 갖고 있는 요역지 토지 소유자에게는 “도로”에 대해 청구권, 즉 “지료 청구권”이란 민사상의 권리가 당연 존재 하는 것이다.
그래서 필자도 “도로 사용 승낙서”에 관한 토지 컨설팅은 언제나 어렵고 조심스러울 수밖에 없다. 언제나 경우가 틀리게 적용되기 때문이다.
단 한 가지 조언을 하자면 현재 길이 없는 토지를 매매나 개발을 할 경우 가급적이면 승낙서를 받아야 할 부분(도로 부분)의 사용 승낙서를 받을 때 승낙서를 받지 말고 비용이 들더라도, 적은 면적이라도 소유권을 가져 올수 있다면 그것이 나중에 도로 문제를, 괭이를 써서 막아야 하는 일을 막을 수 있다는 것이다. 도로 부분의 소유권을 가져온다면, 도로 부분의 소유권은 공유 형태가 될것 이니 일종의 담보를 행사 하는 것이라 할 수 있다.
양평뿐만 아니라 전국적으로 '도로'문제 때문에 민원이 굉장히 많이 발생한다는 사실로 볼 때에도, 최초의 사용승낙서를 받은 경우에는 그 목적행위를 조금 무리가 되더라도 강행해서 공부상 "도"로 만들어 놓는 것이 가장 좋은 방법이라고 보여진다.
글 / 이진우 소나무 부동산연구소 소장
