지분제와 도급제의 차이는 무엇입니까?
지분제와 도급제의 차이는 무엇입니까?
  • 양평백운신문편집국
  • 승인 2011.08.03 15:53
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Q. 재건축 지역의 조합원입니다. 최근 시공사와의 계약관계를 놓고 조합원간에 이견이 많은데, 내용인즉 ‘확정지분제’로 가느냐 아니면 ‘도급제’를 선택하느냐의 문제입니다. 조합원의 입장에서 어떤 것이 유리한지 알려주시면 감사하겠습니다. 두 방식의 근본적 차이점과 장단점에 대하여 자세히 알려주시면 감사하겠습니다.

A. 재개발 재건축 사업의 시행자와 시공자는 ‘갑’과 ‘을’의 관계입니다. 이때 시행자는 조합이 되며 조합은 조합원으로 구성되어 있습니다. ‘갑’인 조합은 조합원에게 저렴하고 품질 좋은 아파트를 건설해 주기 위해 노력해야 하지만 시공사는 공사에 따른 비용을 많이 받기 위해 노력하게 될 것입니다. 이는 경제주체로서 합리적인 판단이라 할 수 있습니다.

문제는 사업에 따른 위험부담의 문제인데 원칙상 시행자인 조합이 이를 안고 가게 됩니다. 하지만 재개발 재건축과 같이 비전문가 집단인 주민들이 개발 사업을 함에 있어서 그 위험부담을 주민들이 안고 가기에는 말 그대로 위험 요소가 무척 많이 나타나게 됩니다.

재개발과 재건축은 관리처분이라는 사전 청산 개념의 정산 단계를 사업시작 이전에 미리 결정하게 되는데 이때 추가 부담금(청산금)과 같은 조합원 각각의 비용도 계산하게 됩니다.

예를 들어 자산가치평가를 5억 받았는데 비례율이 100%이고 배정받을 아파트가 7억원이면 추가 부담금(청산금)이 2억이니 이를 조합원이 부담하라는 형식이 그것입니다.

하지만 이 금액은 사업의 시작도 전에 계산한 것이다 보니 성격상 구체적이지 않을 수 잇습니다. 사업을 진행하여 하나둘 구체화되다보면 예상과는 달리 더 많은 비용이 발생할 수도 있고 반대로 돈이 남아 나눠 줘야 할 상황도 생겨납니다.

그러한 상황자체가 위험일수도 있지만 바꿔 말하면 다시 혜택이 될 수도 있는 것입니다.

위에 설명 드린 예와 같이 2억을 더 내야 하는데 사업이 끝나 본 청산을 함에 있어 돈이 남거나 모자라 다시 계산할 상황이 발생할 수 있게 됩니다.

‘확정지분제’ 같은 경우는 이러한 위험부담을 시공사가 안고 가는 형식의 계약을 말합니다. 나중에 나타날 위험요소 또는 발생될지 모르는 이익을 시공사가 안고 가고 조합원은 미리 정한 지분을 확정해 놓는 형태입니다.

‘도급제’의 경우는 일반적으로 ‘단순도급제’라 부르는데 모든 위험요소 또는 발생될지 모르는 이익은 조합이 안고 가고 시공사는 말 그대로 공사 도급비만을 가져가는 구조입니다.

조합 집행부가 시행에 대한 경험이 많고 사업성이 누가 봐도 월등히 유리한 지역이라면 조합원의 입장에선 단순 도급제가 나을 것입니다. 공사비는 위치가 좋고 사업성이 좋다하여 올라가는 것이 아니기 때문입니다. 사업성에 따른 이익이 다시 조합원에게 배분되기 때문입니다.

반대로 조합집행부가 경험이 없고 사업성이 의심쩍은 곳은 시공사에게 그러한 위험요소를 부담시키는 것이 옳습니다. 이때 조합은 조합원의 지분을 확정함에 있어 유리한 조건을 제시하면 될 것입니다.

글 / 전영진 부동산 투자 자문 전문 사이트 예스하우스 대표이사 (www.yeshouse.net)


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