1. 개발은 흐름을 따라간다

모든 투자법이 그렇듯 땅 역시 크게 보는 안목을 길러야 한다. 경기도 화성땅을 예로 들자. 경부선 라인이 주거 벨트 라인이라면, 서해안 라인은 산업벨트로 활용 가능성이 높다. 또 중국과 교류를 통한 성장 가능성을 기대할 수 있다. 고령화 사회로의 진입은 큰 투자 흐름이다. 베이비부머의 세대가 노후 생활을 대비한 전원생활 부지에 관심을기울이고 있다. 먼지역의 땅은 초보가 접근하기 힘들지만, 서울에서 근접한 지역은 수요가 있다.

2. 토지 개발 결정권자의 마인드를 읽어라

각 땅에는 개발을 책임지는 결정권자가 있다. 결정권자란 땅이 속한 지역의 토지 계획자, 즉 화성시 라면 시장을 말한다. 토지계획의 결정권자가 개발지향이면 개발환경이 빨라진다. 각시나 군청의 연간 토지개발계획과 더불어 예산 현황을 파악한다. 개발 계획은 대범한데 예산 부족으로 활용이 안될 때가 있다. 시장의 공적인 인삿말 속에도 땅 투자의 힌트가 담겨 있을 수 있다.

3. 인구 유입 통계를 파악하라

땅도 물건을 사고파는 장사와 마찬가지다. 유동인구가 많아야 소비가 늘고, 인구유입이 많은 곳의 땅 매매가 활발하다. '경축 40만시대!'란 현수막도 투자 포인트다.  인구가 꾸준히 늘고 있다는 것을 알리는 단초라는 것이다.

4. 땅 투자 시 떼 봐야할 기본문서 세가지

시,군청에 들르는 이유는 땅 투자시 필요한 기본문서를 확인하기 위해서다. 세가지 서류는 토지이용계획서, 토지대장(등기부등본), 지적도다.

토지이용계획확인서는 땅을 어떻게 활용하고, 어떤 건물을 지을수 있는가를 알려준다. 토지대장은 땅의 면적과 소유현황을 알여준다. 지적도는 땅의 모양을 나타내 지적도상 땅과 연결된 도로가 있어야 건물을 짓는게 용이하다.

5. 시청을 나오면서 해야할 일들

시군청에 들러 결정권자의 토지개발 마인드와 계획을 파악한다. 도시과에 들어 향후 개발계획을 점검하고 건축과에서는 어떤 건물을 지을수 있고 연접제한은 없는지 등을 꼼꼼하게 점검한다.

단 담당공무원의 말을 100%로 기대서는 안된다. 시청을 나오면서 설계사(건축사) 사무소에 들러 그들에게 견적을 뽑아 달라고 하라. 두곳정도 들러 한곳에서는 펜션을, 다른 한곳에서는 공장을 지을 것이라 해서 견적을 뽑아라.

(연접제한이란? 내 땅과 연접해 개발할 경우 규모를 초과하는 경우에 대해 제한 하는 것으로 개발행위를 목적으로 땅을 구입할 경우, 연접제한에 걸려 개발을 못할 경우엔 해당 땅은 맹지가 된다. 싸다고 덥석 사지 말아야 한다.)

6. 땅의 객관적인 정보는 이렇게 얻는다

시군청에서 현장에 도착할 때 까지 10분간격으로 부동산에 들어 현장부지 시세, 개발계획, 땅의 이력에 대한 정보들을 얻어라. 거기서 평균값을 낼 수 있고 객관적인 평가를 내릴 수 있다. 시세의 평균 값은 한곳에서는 매도가격을 다른 한곳에서는 매입가격을 물어서 두 가격의 중간을 평균값으로 본다.

7. 전문가가 직접 땅을 구입하는 방식

땅을 구입하려면 일주일동안 현지에 상주하면서 현지 주민들과 소통하라. 동네 땅의 개발계획은 현지 주민이 가장먼저 안다.

8. 현장에 들러서 해야할 일들

지적도상의 땅 모양과 같은지 확인한다. 전원주택은 배산임수 및 남향여부를 파악하고 주변에 혐오시설은 없는지, 연접제한은 없는지 파악한다. 차량진출입여부 등을 파악하고 마지막으로 현지 주민과 의심사항을 점검하는 것으로 마무리 한다. 현지주민의 텃세로 쫓겨나는 경우도 있으니 주민과의 소통은 매우 중요하다.

9. 어떻게 하면 잘 팔릴지 미리 생각하고 매수하라

땅은 장기 투자다. 매매가 활발하지 않고 돈이 묶일 가능성을 생각해야 한다.

따라서 어떻게 하면 잘팔릴지 미리 생각하고 접근해야 한다. 투자자 한명이 매입하기엔 무리가 되는 넓은 부지가 있다고 가정하다. 이러한 땅은 쪼개서 구입하면 비싸지만 통으로 매입하면 평단가가 낮아진다.

지인들과 통으로 매입한 뒤 높은 단가로 쪼개 파는 방법도 있다.

미리 어떻게 팔것인지를 생각하자. 개발호대를 상세하게 파악하고, 구매자가 쉽게 다가올 수 있는 장점을 만들어라.

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